Източник: Кантора Константинова

Какво се прави, когато наемателят не иска да си тръгне и не плаща наема

Имам  апартамент, който отдавам под наем. Последните наематели се оказаха изключително некоректни. Не плащат редовно наемната цена, не плащат консумативи за имота. Към момента имат неиздължени три наема. Договорът ни за наем изтече, а те не искат да освободят имота. Какво да правя?

Питащият в случая има два проблема: от една страна не може да изгони наемателите от собствения си имот, въпреки че договорът за наем вече е изтекъл, а от друга страна има вземане към наемателите си за неизплатени месечни наемни вноски, както и за консумативни разходи за имота.

Решение и на двата проблема има.

За да отстрани наемателите от имота си, наемодателят може да предяви иск пред съответния районен съд за опразване на наетото под наем помещение. За това производство е предвидена така наречената бърза процедура и в него не се разглеждат претенции за неизплатени наеми и консумативни разходи.

По делото следва да се установи имало ли е сключен  договор за наем за имота и дали действието на договора е прекратено. В случай, че въпреки, че договорът за наем е прекратен, а наемателят отказва доброволно да освободи имота, то съдът следва да постанови решение, по силата, на което да осъди наемателя да освободи имота. Наемодателят има интерес наемателят да освободи имота максимално бързо, ако не желае повече наемателят да ползва имота му, за да може да го управлява  или да се разпорежда с имота, както намери за добре.

Що се отнася до неплатените  наеми и консумативни разходи за имота, тях, наемодателят, разбира се, също може да претендира, но в отделно производство. Обедини ли исковете за освобождаване на имота и за заплащане на дължимите наеми и консумативни разходи за имота, делото ще се гледа по общия ред и наемодателят няма да може да се  възползва от бързия ред, предвиден за опразването на имота.

Важно е също така, да се има предвид, че след като договорът за наем бъде прекратен и ако наемателят отказва доброволно да напусне имота, той дължи обезщетение на наемодателя за времето, от датата на прекратяване на договора за наем до датата на която реално е предал ползването на имота на наемодателя, без значение дали това е станало доброволно или по принудителен ред.

Това обезщетение е равно на реалната наемна пазарна цена за имота, ако тя е по-висока от договорената наемна цена по вече прекратения договор за наем на недвижим имот. В случай обаче, че наемната цена по договора за наем  е била по-висока от пазарната наемна цена за имота, то независимо, че договорът за наем вече е прекратен, наемодателят може да търси обезщетение в размер на наемната цена по прекратения договор за наем за времето, през което наемателят е продължил да ползва имота   – от момента на прекратяването на договора за наем до реалното предаване на ползването  на имота.

Що се отнася до начислените консумативни разходи по отношение на имота, наемодателят може да търси тяхното заплащане от наемателя и без да ги е платил на съответните комунални дружества.

Автор: адв. Десислава Филипова; 

www.advokatfilipova.eu

Статията е с фокус върху правата на кредитополучателите, поради това, че най-чести на практика са случаите на гарантирането чрез ипотека на банкови кредити. Тя е полезна за всяко лице учредило ипотека за свой дълг, така и на третите лица, дали свой имот за обезпечение на чуждо задължение.

ИПОТЕКАТА е обезпечение на кредита ви, като може да бъде учредена върху ваш имот или върху имота на друго лице, което трябва да се съгласи да гарантира кредита ви с имота си.

Всички сделки извършени от вас /респ. от третото лице, собственик на имота/ след учредяването на ипотеката, както и учредените  в полза на други кредитори последващи ипотеки престават да съществуват, ако имотът бъде продаден на публична продан в изпълнително дело, образувано от банката за принудително събиране на кредита и дължимите лихви. Поради тази причина е безсмислено да учредявате право на ползване или да продавате, дарявате или заменяте имота, единствено с цел да се гарантирате, че при непогасяване на кредита, банката няма има възможност да се удовлетвори от цената на имота.  Независимо, че сте прехвърлили имота, банката може да образува изпълнително дело и да поиска да бъде продаден, макар той да има вече нов собственик. Това се нарича „право на ипотеката да следва имота”.

Честа заблуда на кредитополучателите е, че след като е налице ипотекиран имот, при неплащане на кредита банката има право единствено него да изнесе на публична продан. Цялото имущество на кредитополучателя може да бъде разпродавано по изпълнителното дело, като в закона  няма предвидена поредност първо да бъде продаден имота, който е ипотекиран и едва след това да се продават останалите имоти на длъжника.  Банката има право да избере и може да реши да бъде извършена продан първо на неипотекирани имоти.

СМИСЪЛЪТ НА ИПОТЕКАТА е, че банката има право да получи при проданта на ипотекирания имот преди останалите кредитори /които са необезпечени или пък са учредили втора и следващи ипотеки върху този имот/ парите получени при проданта. Именно това означава, че ипотеката е обезпечение на кредита.

Ипотеката обезпечава целия кредит до размера на сумата по кредита, а по отношение на лихвите, тя обезпечава лихвите за двете години, които предшестват годината на връчването на собственика на призовката за доброволно изпълнение, за текущата година и за всички следващи до деня на продажбата на имота. Освен това се обезпечават и всички разноски на банката за учредяването и за подновяването й, разноските, направени пред съда за снабдяване със заповед за незабавно изпълнение по чл. 417, т . 2 от ГПК или за воденото исково дело, както и разноските по изпълнителното дело. Това означава, че дори да сте изплатили задължението си по кредита – главница и лихви, частният или държавният съдебен изпълнител, който води изпълнителното дело срещу вас, може да продаде недвижимия имот, за да бъдат събрани държавните такси, адвокатските хонорари и таксите на органа по изпълнението, които е плащала банката, включително таксата по т. 26 от Тарифата за таксите и разноските по Закона за частните съдебни изпълнители, която се дължи от длъжника. Също така, когато кредитът се преструктурира и се увеличава главницата чрез капитализиране на просрочени лихви към нея, ипотеката няма да обезпечава тази горница, освен ако не се направи изменение към нотариалния акт или към молбата за вписване на законна ипотека.

Ипотеката се учредява по два начина: единият е чрез нотариален акт и тогава тя се нарича ДОГОВОРНА ИПОТЕКА. Правилата за сключването й са уредени в чл. 166 и следващите от Закона за задълженията и договорите. При договорната ипотека участват като страни банката и кредитополучателя /евентуално и собственика на имота, ако се учредява от трето лице/. Вторият вид ипотека се нарича ЗАКОННА ИПОТЕКА и се учредява съгласно чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции  едностранно от банката, която има право въз основа на молба до Службата по вписванията по местонахождението на имота да впише ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях /право на строеж, право на ползване/, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит. Банките не прибягват често до законните ипотеки, тъй като в този случай ще трябва те да платят такса за вписването й в размер на 0,1 на сто върху стойността на кредита. При договорните ипотеки банките изискват кредитополучателите да заплатят еднолично разходите по учредяването й. При тях освен таксата за вписването в службата по вписванията в размер на 0,1 %, се дължат и нотариални такси, които се заплащат на нотариус по местонахождението на имота за нотариалния акт. В интернет може да намерите калкулатори за изчисляване на дължимите нотариални такси.

ДЕЙСТВИЕ НА ВПИСВАНЕТО И ПОДНОВЯВАНЕ НА ВПИСВАНЕТО: ипотеката се счита за окончателно учредена не при подписването на нотариалния акт, а от вписването й в съответната служба по вписванията. Действието на това вписване е 10 години. Преди изтичането на тези десет години, вписването може да се поднови по еднолична молба на банката и в този случай се дължи държавна такса в полза на службата по вписванията в размер на половината от платената за първоначалното й учредяване, която може, ако частично е платена главницата по кредита, да се намали съразмерно на изплатената част. Ако този срок не бъде спазен, ипотеката не спира да съществува, а последиците са, че ако бъде вписана от кредитополучателя сделка или нова ипотека, те ще имат предимство пред старата ипотека. В случай на сделка, банката няма да може да иска имота да бъде продаден, а при новоучредена ипотека новият ипотекарен кредитор ще има право да получи преди банката парите от стойността на имота, събрана на публична продан. Дори ипотеката да не бъде подновена банката разполага с правото да учреди законна ипотека в хипотезите по чл. 60, ал. 4 от ЗКИ. В тези случаи ще е налице едно „състезание” между кредитополучателя и банката кой пръв ще предприеме действия по вписването на законната ипотека и по сключването на сделка или учредяване на ипотека в полза на нов кредитор.

Ако бъде изпуснат срок, кредитополучателят и банката може да се съгласят да сключат нова договорна ипотека, но ще се дължат наново нотариални и държавни такси. Последиците от учредяването са, че ако междувременно има сключена сделка с имота, то съгласие трябва да се даде от новия собственик, а ако има учредена нова ипотека с друг кредитор, ипотеката на банката ще има ред след тази ипотека.

Кредитополучателите трябва да бъдат внимателни и специалист да прегледа договора за кредит, за да установи дали няма клаузи, предвиждащи някакви тежки последици за кредитополучателя, който не е заплатил нужните такси за подновяване на вписването.

При определени сделки, те трябва да бъда отбелязани по персоналните партиди /на кредитополучателя и страните по сделката/ чрез подаване на молба до службата по вписванията с прилагане на договора към ипотеката, за да имат действие спрямо нея. На практика, този въпрос се поставя при прехвърлянето на кредита от банката на нов кредитор чрез договор за цесия и при преструктурирането или рефинансирането на кредита чрез новация /подновяване на дълга/. Ако банката е цедирала кредита на друга фирма /често това са колекторски фирми/, за да има право тази фирма да получи парите от публичната продан на имота преди другите кредитори, трябва цесията да бъде отбелязана. Ако не бъде отбелязана,  сделка с имота или учредяване на нова ипотека могат да се противопоставят на фирмата, придобила кредита, т.е. те ще бъдат напълно валидни и фирмата няма да може да иска да бъде продаден имота от новия собственик /виж по-горе за правото на следване/.  За да се извърши преценка дали един договор е новиран в случаите на реструктуриране или рефинансиране е необходимо да се направи анализ на допълнителното споразумение към договора или към новосключения договор.

Когато трето  лице, различно от кредитополучателя е ипотекирало имота си за обезпечение на кредита, банката има право въз основа на изпълнителния лист срещу кредитополучателя да продаде ипотекирания имот, т.е. да го изнесе на публична продан без да си изважда изпълнителен лист срещу собственика на имота /чл. 429, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс/. В тези случаи,  собственикът на ипотекирания имот има право да получи от цената на имота при публична продан преди кредиторите с ипотеки върху имота всички разноски, които е направил, за да не бъде имота повреден или унищожен /например за предпазване от самосрутване на сграда в него, за преустановяване на пожар и т.н. / и разноските , които е направи за подобрения в него /примерно за надстрояване или пристрояване/.  Той има право да встъпи  в правата на банката срещу длъжника и срещу поръчителите- може да иска от длъжника да му възстанови стойността на имота, а от поръчителите може да претендира да му платят съразмерно част от дълга /ако поръчителят е един да претендира от него заплащането на половината дълг, ако са двама – по 1/3 от всеки  и т.н. според броя на поръчителите/.

ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА:

То става въз основа на писменото съгласие на кредитора, дадено в нотариално заверена форма, или на влязъл в сила съдебен акт, с който се постановява заличаването.

Заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, се извършва по молба на купувача на недвижимия имот. Към молбата за заличаване на ипотеката купувачът представя влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.

Когато са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на кредитополучателя без да е необходимо да представя други документи и доказателства.

За заличаването се плаща държавна такса половината от събраната такса за вписване на ипотеката, а когато се залива по искане на купувач, придобил имота на публична продан, от кредитополучател в случаите на изминали 10 години от вписването или въз основа на съдебно решение, таксата е в размер на 10 лв.

ОСПОРВАНЕ НА ИПОТЕКАТА ПО СЪДЕБЕН ПЪТ: ипотеката може да бъде отменена на различни основания според особеностите на конкретния случай, за което е необходимо да бъде извършен анализ от специалист.

Изчисли тук

Калкулаторът изчислява данъците и таксите върху обявената продажна цена, а ако обявената продажна цена е по-ниска от данъчната оценка – върху данъчната оценка.

1. Местен данък (данъчна служба) – 3%

Имайте предвид, че местният данък в размер на 3% важи само за София, защото от 2008 г. всяка община сама определя в определени граници местния данък.

2. Вписване (Агенция вписвания) – 0.1%

Съгласно Тарифа №1 към Закона за държавните такси.

3. Нотариална такса – изчислява се по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес (Закон за Нотариусите и Нотариалната дейност)

Материален интерес в лв.          Нотариална такса в лв.

до 100 лв.  включително             30 лв.
от 101 до 1 000 лв.                           30 лв. и 1,5% за над 100 лв.
от 1001 до 10 000 лв.                      43,50 лв. и 1,3% за над 1 000 лв.
от 10 001 до 50 000 лв.                  160,50 лв. и 0,8% за над 10 000 лв.
от 50 001 до 100 000 лв.               480,50 лв. и 0,5% за над 50 000 лв.
от 100 000 до 500 000 лв.            730,50 лв. и 0,2% за над 100 000 лв.
над 500 000 лв.                               1530,50 лв. и 0,1% за над 500 000 лв., но не повече от 6000 лв.

Към изчислената по таблицата нотариална такса от началото на 2007 г. се прибавя 20% данък добавена стойност (ДДС).

Допълнително се заплащат: проверката за ипотека, комисионата на банката при внасянето на местния данък и таксата за вписване, преписите на нотариалния акт, заверка на декларации и др.

Местният данък е данък придобиване и се заплаща от Купувача. Останалите такси обикновено се поделят (или разпределят) между Купувача и Продавача, но по договореност могат да се заплатят само от Купувача.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Нотариусът не може да извършва сделки по прехвърляне и придобиване на недвижими имоти и вещни права върху тях, ако прехвърлителят има непогасени задължения за имота или непогасени държавни и общински вземания.

ПРОВЕРКА ЗА ТЕЖЕСТИ НА ИМОТА

Проверката за тежести на даден имот може да бъде устна (проверява се в компютъра на Службата по вписванията и устно се докладва на ищеца) и писмена (чрез документ, в който всичко е отразено). Виж статията „Удостоверение за тежести“

Ако имотът има дълга история, препоръчително е да се извърши писмена проверка. Ако имотът е построен скоро (от 1-2 години), може и устна.

ВАЖНО!

При продажба тежестите на имота се прехвърлят на новия собственик и от него занапред се търсят финансовите задължения.

За новопридобити имоти през дадена календарна година гражданите са длъжни да уведомят писмено в двумесечен срок данъчните служби по местонахождение на имота, като подадат данъчна декларация (чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ).

Покупка на недвижим имот – съвети към купувача.

Решили сте да купувате имот. Сложете горна граница на цената, която сте в състояние да платите, за да не се объркате сред непосилни за вас оферти, което ще ви коства много нерви и загуба на време.

Преди да закупите недвижим имот трябва да се уверите, че той е с такива технически показатели, с каквито се предлага. Често Продавачът рекламира имота си в най-бляскава светлина, а в последствие се оказва, че това не е вярно.

Има случаи, когато имотът е в регулацията на населеното място, но подробният устройствен план (регулационният) засяга целия или част от него. Например, предвижда се минаване на улица, или има ограничения за застрояване, поради наличие на енергийни преносими мрежи. Понякога такъв имот се пуска на пазара за продажба с много ниска цена, за да се „хване” Купувачът и Продавачът по-бързо да се оттърве от него.

В малките населени места има случаи, когато границите на имотите, застрояването в тях и комуникациите не са съобразени с предвижданията на подробния устройствен план. За това е необходимо, като бъдещ Купувач, да посетите техническата служба в общината или кметството по местонахождение на имота и да се позаинтересувате от неговия статут. Може там да научите и някои допълнителни подробности. Може да разберете, че имотът е с „неуредени сметки” (това го пише и в нотариалния акт) и трябва да доплатите част от него. Не сключвайте сделка, преди Продавачът да уреди това. В противен случай ще загубите пари и време. Може да се окаже, че за имота е учредено доживотно право на ползване, за което Продавачът е „пропуснал” да ви уведоми, а вие сте забравили да прочетете документа за собственост, където това е отразено. И купувате жилище, в което реално не можете да влезете във владение.

Проблемите, свързани с реституцията, също крият опасности. Сделката е невалидна, когато общински имот е продаден на частно лице, но не чрез председателя, а чрез неговия заместник, който не е упълномощен да подписва такъв вид договори. В крайна сметка излиза, че купеният от нелегитимен собственик имот не е притежание на Купувача, въпреки че е броил пари за него.

Не забравяйте да поискате оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не олекнете с допълнителни разходи, натрупани от Собственика или неговите наематели.

Ако има Наематели, прочетете Договора за наем и обърнете внимание за какъв срок е сключен и заверен ли е при Нотариус, за да си направите сметка след колко време можете да се освободите от тях.

Ако собствениците на имота са повече, поискайте да упълномощят един, с когото да преговаряте. Практиката е пълна с примери, когато някой от съсобствениците в даден момент от подготовката на сделката, а понякога и пред Нотариуса, смени своето предварително уточнено становище.

И така – проучили сте внимателно имота, огледали сте го, и то не един път, и то обезателно през деня, за да се видят на светло подробностите. Положителните страни са ви завладели, с недостатъците бихте се справили и те не са фатални за вашия бъдещ живот. Но преди да предприемете стъпка за закупуване, трябва да се уверите, че договаряте със собственика на имота. Поискайте личната му карта, документа за собственост на имота и съпоставете данните. Направете основна, правна проверка на документите. Ако сам не можете да се справите с тази не лека задача, потърсете помощта на Агенция – посредник или на доверено лице (адвокат).

Следващата стъпка е да проверите дали този имот не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.)

Проверката може да се извърши чрез устна справка в Службата по вписванията в Районния съд по местонахождението на имота. Тази проверка обаче не е достатъчна гаранция. Препоръчително е да се иска от Службата по вписванията удостоверение за наличие или липса на вещни тежести. Предимството е, че се снабдявате с официален документ, от който могат да се черпят права. По този начин ще установите още нещо – дали имотът реално съществува (да не е продаден на друго лице). В практиката има не малко примери на измами от различно естество при покупка на имот.

Купувачът може да е изряден по Предварителен договор и да са налице всички условия за сключване на сделката по нотариален ред. Но Продавачът да не изпълнява своите задължения.

При това положение законът дава право на Купувача да потърси правата си по съдебен ред. Той трябва да заведе иск (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите) за обявяване на Предварителния договор за окончателен. Исковата молба задължително се вписва в съответната служба по вписванията там, където се намира имотът (чл. 11, б, от Правилника за вписванията и чл. 114, б, от ЗС). Така Купувачът е защитен, за да не може някой друг да придобие вещни права върху същия имот или пък да наложи възбрана. Ако това се случи след вписването, то няма да го засегне.

Съдът взема решение, с което обявява Предварителния договор за окончателен. Когато решението влезе в сила, то ще има същото действие, каквото има нотариалния акт (чл. 4, буква „з” от Правилника за вписванията) и Купувачът вече е собственик на имота. За да се случи това, Предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма (чл. 19, ал.1 от ЗЗД).

Добре е да се знае, че законът позволява по силата на Предварителния договор Купувачът да придобие владение върху даден имот. Тогава той ще има право да се ползва от него и да получава добива от него (чл. 70, ал.3 от ЗС), да претендира за разноските, които е направил за запазването на имота, да получава компенсация за подобренията, които е извършил, за сумата, която е вложил. Купувачът има право да задържи имота, докато не му се изплатят направените разходи.

В Предварителния договор да се опише състоянието на жилището, констатирано при последния оглед. Има случаи, когато след изповядване на сделката и влизане във владение, Купувачът установява, че предишния собственик е свалил душа, махнал ваната, батериите, електрическото табло, кухненските шкафчета и т.н. Добрият брокер непременно прави опис и спестява на клиента си яда, огорчението и не малко допълнителни средства.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Част от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени рискове за Купувача. Трябва да се провери истинността на пълномощното чрез проверка при нотариуса, издал пълномощното, и, ако е възможно – личен контакт с Продавача.

Продавам имот – първи стъпки. 

Често собственикът, решил да продава своя имот, не го подготвя за целта. И още по-лошо, не приема никакви съвети от специалистите по тези въпроси. И резултатът става неблагоприятен, а понякога и катастрофален – проточване с месеци и години на продажбата, загуба на време и пари.

Поставете се на мястото на Купувача и застанете най-напред пред вратата на апартамента. Мръсната и грозна врата няма ли да ви отблъсне още в началото? А колко малко е необходимо – едно измиване или освежаване с боя.

Изчистете навсякъде: в хола, кухнята, банята, изхвърлете всички изоставени на терасата непотребни вещи, заличете някое петно, което се набива на очи. Освободете стаите от излишни вещи. Нека да има простор и въздух. Помещенията „да дишат”. Подменете изгорялата крушка, за да не е мрачно и тягостно, а светло и уютно. Поправете разваленото кранче, изтъркайте ръждивите петна по мивката и тоалетната.

Проветрете помещенията. Да изчезнат всякакви миризми. Въздухът да е свеж. Дръпнете завесите и ако времето разрешава, отворете широко прозорците. Слънцето да нахлуе във вашето жилище и всеки да види колко то е топло и приятно. Ако е вечер, не щадете електричеството. Нека навсякъде да е светло. Цветовете изпъкват, домът става по-уютен и гостоприемен. Това въздейства на подсъзнанието и положителното решение на Купувача идва от само себе си.

Ако имате дворно място, добре е да се направи почистване от избуяли плевели и храсталаци, да се отстранят всички изхвърлени или довлечени от ветровете ненужни предмети и т.н.

Когато се осъществява оглед, постарайте се в жилището да не е цялото семейство. При много хора Купувачът има чувството, че пречи и предпочита да си тръгне бързо.

Добре е показването на имота да започне от най-неуютното помещение и да завърши в най-прекрасната стая. Това оказва огромен психологичен ефект.

Когато Купувачът пожелае да поговори по условията на сделката, доверете се на опита на вашия брокер. Нека той да разясни тези въпроси. Особено при коментар на цената. Тези разговори са деликатни и понякога една не добре подбрана дума или малко недоразумение може да провали сделката.

Вие знаете най-добре предимствата на своя имот от когото и да е било друг и можете да го хвалите дълго. Ако вашият брокер пропусне да изтъкне някои от тях, внимателно, без натрапване, ги споменете.

От вас се изисква да бъдете любезен, гостоприемен, усмихнат, внимателен, уважителен, търпелив и да не се извинявате за нищо. Не се опитвайте да предизвикате разговор. Ако потенциалният Купувач иска да говори с вас, той сам ще го направи. Не говорете излишни приказки, не отвличайте вниманието на клиента. Той е дошъл да огледа колкото се може по-добре жилището. Не му предлагайте старите си мебели за продажба. Ако Купувачът в даден момент започне да критикува жилището, оставете на вашия брокер да се справи със ситуацията.

Много важно е така да организирате вашето време за показване на имота, че на никой Купувач да не се отказва, когато той пожелае оглед.

Предварително внимателно обмислете каква цена да поискате. Посъветвайте се със специалисти. Цената да бъде реална, съобразена с предлагания имот (състояние, местонахождение и т.н.) и с пазара на имоти в дадения момент. Ако предложите висока цена, „защото толкова пари ви трябват”, офертата ще се застои. Купувачите, които наблюдават пазара, ще сметнат, че за това има скрита причина. И при всички случаи след време ще смъкнете цената и реално погледнато ще загубите.

Поискайте специалист да прегледа всички документи за имота, за да не се случи Купувачът да открие „някои недоизчистени неща” или нещо да се доуточнява документално в последния момент. В такива случаи често Купувачът се оттегля преждевременно.

Британският сайт www.realtytimes.com обобщава шестте най-чести грешки, които може Продавачът да допусне, когато предлага имота си на пазара:

1. Да пусне имота си за продажба, преди да е готов напълно за това. Например – да се организират огледи, докато се боядисват стените или се сменя изпокъсаното подово покритие. При тази ситуация със сигурност ще се направи опит за сваляне на цената.
2. Да изтъкне предимствата на своята къща пред тази в съседство. По-добре да се наблегне на добрата среда на обитаване и в какво разбирателство се живее със съседите.
3. Да определи цената въз основа на това, което желае да получи, а не по реалните пазарни цени.
4. Да се довери на неопитен посредник, който няма съответните познания и опит за продажба на имоти.
5. Да подхожда емоционално към имота, който продава. От момента, в който излезе на пазара, той става не дом, не „моят имот”, а стока за продан.
6. Да се хвърли да купува нов дом, преди да е продал стария.

Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между продавача и купувача.

С него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да се учреди вещно право върху недвижимия имот.

В материално-правен аспект предварителният договор е регламентиран в чл. 19 на Закона за задълженията и договорите. Тук са поставени условията за валидност, едно от които е писмената форма на договора, което е достатъчна гаранция за обезпечаване на интересите на заинтересованите страни при евентуално неизпълнение на другата.

Предварителният договор съдържа основните и съществени елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, и т.н.). Когато предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да бъде представено нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, предварителният договор е невалиден.

Самият предварителен договор за продажба на недвижим имот няма вещноправно действие – той само обосновава претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в окончателна форма. Той не прехвърля правото на собственост. Последното се прехвърля само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или чрез съдебна процедура за обявяването му за окончателен (чл. 298 от ГПК).

За да бъдат гарантирани интересите на страната, предявила иск, исковата молба за сключване на окончателен договор следва да се впише в нотариалните книги.

Това е необходимо с оглед предотвратяване опасността процесният имот да бъде продаден на трето лице преди влизане в сила на съдебното решение и преди нотариалният акт да бъде вписан. В този случай договорът ще се счита за сключен от момента, в който влезе в сила съдебното решение, след което то трябва да се впише и замества нотариалния акт.

При подписването на предварителния договор Купувачът плаща на Продавача капаро в размер равен обикновено на 10% от стойността на имота. Възможно е капарото да е и с по-висока стойност.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Предварителният договор следва непременно да се сключи в писмена форма. Тогава той е валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на двете страни.

Бланка на предварителен договор и разяснения тук:

Още за предварителен договор тук:

Основни характеристики и правно значение:

По своята същност задатъкът представлява имотно благо, което едната страна дава на другата в момента на сключване на договора в потвърждение на това, че договорът е сключен и за осигуряване на неговото изпълнение. Правна уредба – чл. 93 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Задатъкът намира най-широко приложение при сключване на предварителен договор като гаранция, че ще бъде сключен окончателен договор. Характерно е реалното предаване на вещта или определена сума пари. Понятието капаро се употребява в гражданския оборот като синоним на „задатък”; понякога под „капаро” се разбира вид задатък, когато той представлява сума пари, предплата. Тези терминологични различия нямат правно значение, доколкото за капарото няма отделна правна уредба, различна от тази за задатъка.

Задатъкът има доказателствена функция, тъй като потвърждава постигането на съгласие между страните, тоест сключването на договора, без това да отменя изискуемата от закона форма за действителност и за доказване на определени сделки; има обезпечителна функция, тъй като осигурява и стимулира страните да изпълнят задълженията си, за да не загубят вече даденото; изпълнява и ролята на обезщетение – чл. 93, ал. 2 от ЗЗД предвижда, че изправната страна може да задържи задатъка, респ. да иска връщане на задатъка в двоен размер в случай на неизпълнение на договора от насрещната страна. В аспекта на обезщетителната функция на задатъка законът не е предвидил възможност да се иска намаляване на неговия размер поради прекомерност, както такава възможност е уредена по отношение на размера на неустойката. От друга страна, няма пречки изправната страна да търси обезщетение за вреди над размера на задатъка, стига да успее да ги докаже.

Същността и правният режим на неустойката са уредени в ЗЗД – чл. 92 и Търговския закон (ТЗ) – чл. 309. Според чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение на вредите от неизпълнението без да е необходимо да се доказва настъпването и размерът им. Включвайки клауза за неустойка в договора, страните предварително се съгласяват, че в случай на неизпълнение на договора, поради виновно поведение на неизправната страна, тя дължи на изправната обезщетение, което по размер не е задължително да съответства на реално претърпените от изправната страна вреди.

Както и задатъкът, неустойката има обезпечителна и обезщетителна функция – мотивира страните да изпълнят точно и своевременно задълженията си и обезщетява изправната страна, претърпяла вреди от неизпълнението на насрещната страна. За разлика от задатъка, неустойката не е свързана с потвърждаване на сключването на договора, а е насочена към действията на страните за изпълнение на задълженията им по него.

Важен момент с оглед гарантиране интересите на страните по време на изпълнение на договора, както и с оглед обезщетяване на вредите поради неизпълнение, е прецизното формулиране на неустоечните клаузи в договора. В зависимост от видовете неизпълнение страните могат да предвидят различни видове неустойки – компенсаторна неустойка (при пълно неизпълнение на задължението), мораторна неустойка (за забава – закъснение в изпълнението по отношение на неговите срокове), неустойка за лошо, за частично или за друго неточно изпълнение. В един и същи договор могат да се уговорят всички видове неустойки, но при неизпълнение не могат да се търсят едновременно, тъй като в някои случаи се изключват или „поглъщат”. Така не може да се търси неустойка за забава, ако е настъпило пълно неизпълнение, за което в договора е предвидена неустойка.

Практическият смисъл на включването на клаузи за неустойка в договора е, че изправната страна получава възможност в случай на виновно неизпълнение да търси обезщетение за вреди без да ги доказва по общия ред. Законът е предвидил възможност кредиторът да иска и обезщетение за вреди, ако те надхвърлят по размер уговорената  неустойка. В този случай обаче вредите подлежат на доказване, за да бъде изяснена и доказана „горницата” им над неустойката. Договорната свобода позволява на страните да уговорят неустойката алтернативно, тоест да включат в договора клауза, че при неизпълнение, изправната страна може да иска или изплащане на договорената неустойка, или обезщетение за вредите по общия ред. На практика разликата се свежда до това, че ако кредиторът избере да търси компенсация на причинените вреди по общия ред и не успее да ги докаже в съдебния процес, той ще загуби неустойката изцяло, а не само разликата между неустойката и претендираните по-големи по размер вреди. Дали неустойката е уговорена като „зачетна”, или като „алтернативна”, или като „изключителна” (изправната страна може да претендира само неустойката без оглед на вредите, които е претърпял от неизпълнението), зависи от волята на страните и от това, доколко точно и недвусмислени са я отразили в текста на съответните клаузи на договора.

Възможно е неустойката да надхвърля размера на претърпените поради неизпълнението вреди. В определени рамки законът допуска това. Тогава освен всичко останало, неустойката изпълнява и ролята на санкция – наказва неизправната страна за това, че виновно не е изпълнила задълженията си по договора. Когато се прекрачат границите, обаче, навлизаме в полето на неоснователното обогатяване на изправната страна за сметка на длъжника чрез използване на института на неустойката, а правото не толерира това. Затова в закона е въведено понятието прекомерност на неустойката и е дадена възможност на длъжника да иска от съда намаляване на неустойката поради прекомерност (чл. 92, ал. 2 от ЗЗД). Законът не установява и не може да установи границата, над която уговорената неустойка се оценява като прекомерна, това е въпрос на съдебна практика.

Правото да иска намаляване на неустойката поради прекомерност е право на длъжника и то може да бъде упражнено само съдебно и преди да е платена неустойката (което длъжникът може да направи и доброволно, без да се води дело срещу него). А когато изправната страна (кредиторът) е предявила  по съдебен ред претенциите си, включително и за заплащане на уговорената неустойка, съдът няма служебно да разгледа въпроса за намаляване на неустойката, ако длъжникът не предяви възражение, с което да оспори неустоечното си задължение като прекомерно.

Различно е уреден въпросът за прекомерността на неустойката в търговското право – чл. 309 от ТЗ изрично отрича възможността да се иска намаляване размера на неустойката, уговорена по търговски сделки. В основата на това правило стои по-голямата взискателност, която законът предявава към търговеца, към неговата грижа и отговорност по сключените търговски сделки. И все пак, ще се стигне ли до неоснователно обoгатяване на кредитора-търговец? В някои случаи – да. А когато е възможно, защитата срещу това може да се търси в полето на обявяването на неустоечната клауза като цяло за нищожна поради противоречие с добрите нрави. В крайна сметка – въпрос на доказване и анализ на конкретния случай.

Особен институт, малко познат в гражданския оборот, доколкото е изрично уреден в търговското право – чл. 308 от ТЗ, е отметнината. При сключването на договор една от страните може да даде или обещае на другата страна нещо и ако се откаже от договора, губи това нещо (ако го е дала) или е длъжна да го заплати/даде (ако го е обещала). Условие да се приложи разпоредбата за отметнината е изпълнението на договора да не е започнало.

Отметнината е вид обезщетение за страната, която има интерес от изпълнението на договора. За разлика от задатъка, който задължително се дава при сключването на договора, отметнината може и да се обещае, без да се предава на другата страна; задатъкът е уреден в полза на изправната страна, при отметнимата няма изискване страната, която се ползва от нея, да е изпълнила своите задължения. Нещо повече – отметнината е уговорка в полза на неизправната страна, на тази, която не изпълнява своите задължения по договора и заедно с това може да се откаже от договора, като  „жертва” отметнината. Законът поставя условие – изпълнението на договора да не е започнало, което означава, че другата страна не трябва да е изпълнила или да е започнала изпълнението на някое от задълженията си. Няма пречка при двустранните договори отметнината да бъде в полза и на двете страни, било като те си разменят реално имотни блага, било като уговорят даване/заплащане на отметнина. За разлика от режима на неустойката, страната, която иска и очаква изпълнението на договора, не би могла да претендира и доказва по-големи от размера на отметнината вреди от неизпълнението на договора, ако това не е изрично уговорено в самия договор, тоест ако страните не са отрекли изрично значението на отметнината като изключително обезщетение. Проблем възниква при вредите от забава – ако е уговорен срок за изпълнение, но не е посочен срок за упражняване на правото на отмятане. Длъжникът, в полза на който е уговорена отметнината, е изпаднал в забава, респ. кредиторът търпи вреди от забавата преди длъжникът да упражни правото си на отмятане. В този случай кредиторът би имал няколко възможности – да започне изпълнението на своите задължения, с което да осуети отмятането (защото няма да е налице законовата предпоставка изпълнението на договора да не е започнало); да развали договора и да потърси обезщетение на вредите си по общия ред; да отнесе към съда решаването на спора.

Познаването на предназначението, правния характер и последици на разгледаните институти, както и договорната свобода, дават възможност на страните да ги съчетават и прилагат при сключването на договорите с цел максимално гарантиране на своите интереси.

Източник: www. pravni-uslugi.com

Договорът за наем е двустранен и възмезден. Страните по наемния договор са Наемодател и Наемател. Те могат да бъдат физически или юридически лица.

С договор за наем собственик-Наемодател се задължава да предостави на Наемател свой имот за временно ползване, за което той плаща определена цена. Това споразумение важи само за страните, които са сключили договора.

За двете страни по договора възникват едновременно права и задължения, които точно и ясно се определят и конкретизират в договора в съответствие със Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228-239) и Закона за наемните отношения. Основен принцип при сключване на наемен договор е договорната свобода (чл. 9 от ЗЗД).

Важно е да се знае, че основните и необходими съставки на договора за наем са определянето на предмета на договора и възнаграждението, което ще се плаща за ползването на имота. Ако те не са уговорени, няма сключен договор.

Срокът не е необходимо условие за ключване на Договор за наем. Той се договаря между двете страни. Ако той не е изрично уговорен и фиксиран се счита, че договорът е безсрочен. Срокът се определя свободно от страните, но не може да бъде за повече от 10 години. Трябва да се знае, че всеки договор за наем със срок над една година по желание на страните може да бъде вписан в Нотариата (чл. 112, буква „е“ от Закона за собствеността). Това е предвидено с цел да се защити Наемателя при продажба на имота.

ОСНОВНИ ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМОДАТЕЛЯ:

• Да предостави на Наемателя имота единствено и само за временно ползване (чл. 228 от Закона за задълженията и договорите). Срокът да бъде точно и ясно вписан в договора;
• За ползването на имота Наемодателят трябва да получава от Наемателя ежемесечно (или периодично) определена сума. Наемът следва да се формира на пазарна основа, на базата на търсенето и предлагането и съобразно реалните потребителски качества на имота. Вписва се и срокът за плащане на наема. За получената сума Наемодателят е длъжен да издаде квитанция. В договора може да се отрази възможността за изменение на наема след определен срок и на каква база (инфлация по данни на Националния статистически институт, промяна на минималната работна заплата, изменение пазара на наемите, и др.). В договора се вписва и срокът за плащане на наема;
• Да предаде имота в състояние, отговарящо на ползването, за което е нает; Препоръчително е като неразделна част от договора да се състави приемно-предавателен протокол с опис на състоянието на имота, подписан и от двете страни. Така ще се предотврати евентуален бъдещ спор за състоянието, в което следва да бъде върнат имота след приключване на договора;
• При желание в договора може да се впише клауза, с която Наемателят да се задължи да не преотдава имота на други физически или юридически лица;
• Да осигури спокойно ползване на имота от Наемателя и да го защитава от вмешателство на трети лица. Например: Наемодателят решава да извърши основен ремонт на наетия имот, което ще попречи на Наемателя да го ползва. Или: съседи неоснователно пречат на Наемателя спокойно да ползва имота. В тази насока липсва законова уредба. За това е препоръчително в договора да се впишат специални клаузи;
• Наемодателят не отговаря за недостатъците, за които Наемателят е знаел или е могъл да узнае. Например: видим теч или видимо напукана стена, и др.;
• Наемодателят не е длъжен да приеме луксозни подобрения на имота, направени от Наемателя. Ако тези подобрения обаче са полезни и необходими, Наемодателят дължи разноските.

ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМАТЕЛЯ:

• Да иска привеждането на имота в състоянието, което е уговорено преди подписване на договора. Ако това не стане, да предяви иск към Наемодателя за корекция на уговорената наемна цена, за обезщетение или да развали договора;
• Да договори с Наемодателя отстраняване на съществуващи недостатъци на имота за сметка на дължимия наем за определен срок (смяна на подова настилка, освежаване чрез боядисване, и др.);
• Да ползва имота според предназначението му, да го поддържа, да отстранява повреди, които се дължат на обикновеното потребление (замърсяване на стени, течове на кранове, повреди в електро и ВиК инсталации, и др.).
• Да плаща в срок (точно фиксиран в договора) наема и разходите, свързани с ползването на имота, да заплаща консумативните разноски:вода, топло- и електроенергия, телефон, асансьор, чистачка, и др. Този вид разходи могат да бъдат включени в наема или да се плащат отделно. И в двата случая те се дължат от Наемателя, ако в договора страните изрично не са уговорили нещо друго;
• При необходимост Наемателят може да извърши промени на интериора на имота, при положение, че Наемодателят е съгласен;
• Да съобщава незабавно на Наемодателя за повреди и посегателства, извършени върху наетия имот;
• Да изпълнява наредбите за реда и управлението на етажната собственост, ако имотът е в етажна собственост. Тогава Наемателят е обвързан с разноските по ползването на общите части на сградата – стълбищно осветление, асансьор, ремонт на покрива, на общите врати, и др. Тези суми се събират от домсъвета и ако не се платят той може да се обърне към съда за издаване на изпълнителен лист. По искане на управата Наемателят може да бъде изваден от наетото помещение (чл. 235 от ЗЗД и чл. 15 от Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост);
• Да върне имота в състояние, в което му е предаден. Дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. До доказване на противното се предполага, че имотът е бил предаден на Наемодателя в добро съсътояние.

ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРНИТЕ ОТНОШЕНИЯ

При безсрочен договор всяка от страните може да поиска прекратяване на договорните отношения с предизвестие от един месец.

При срочен договор наемните отношения имат действие до изтичане на срока. Ако след срока използването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на Наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Ако продължението е без съгласие и явно Наемодателят се противопоставя, то Наемателят дължи обезщетение и изпълнение на задълженията, произтичащи от прекратяване на наемния договор.

Договорът може да бъде прекратен преждевременно от всяка от страните при неспазване клаузите му от другата страна. В договора може да се включи клауза за неустойка в случай на едностранно, преждевременно прекратяване на договора.

При прекратяване на договорните отношения Наемателят трябва да предаде имота на собственика, а не да го изостави. Ако постъпи така, той носи отговорността за повреди, които могат да настъпят от възможен безстопанствен период.

Изложените постановки са в съгласие с нашето законодателството. В договора за наем могат да се съдържат и договорености в различен смисъл от уредбата на закона.

Колкото и перфектен да е договорът за наем, има рискове във взаимните отношения между Наемател и Наемодател. Те са повече за Наемодателя. Той пуска в имота си Наемател и ако той е недобросъвестен, рискува дълго време да не може да си освободи имота, да не получава наемите за него, и т.н. За такива случаи има вече изход. През 1999 г. Законодателят въведе в гражданския процес института за бързото производство при разглеждане на някои видове дела. Между тях са посочени искове, произтичащи от неспазване на клаузите в договора за наем.

Важно! Бързото съдебно производство може да се приложи само по договори за наем, които са вписани.

Прочетете повече за прекратяване на договор за наем тук.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

• Не се изисква задължително писмена или нотариална форма на договора за наем. Той може да е и устен. За по-голяма сигурност и защитеност на страните, писмената форма е препоръчителна, тъй като тя има доказателствено значение. Още по-добре е договорът да бъде вписан в Агенцията по вписвания.
• Данъкът върху наетото жилище се плаща от Собственика (Наемодателя), а не от Наемателя.

КАКЪВ Е НАЙ-ДЪЛГИЯТ СРОК ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Съгласно чл. 229 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) срокът на наемните отношения не може да бъде по-дълъг от 10 години.

Независимо, че законодателството дава възможност за по-дълъг срок, не се препоръчва на този етап от нашето икономическо развитие дългогодишен договор. Ако все пак той е наложителен, то е добре и за Наемодателя и за Наемателя договорът да бъде нотариално заверен и вписан в книгите на Агенцията по вписвания. Това предпазва имота от продажба и запазва отношенията между Наемодателя и Наемателя.

Ако договорът се сключи за повече от 10 години и не се впише в Нотариата, той е валиден, но има сила за 10 години.

При неизпълнение на договорните отношения Наемодателят може да предяви претенция към Наемателя, а в последствие може да се стигне и до прекратяването им.

Често срещани нарушения са, когато Наемателят:

– не плаща изобщо наема;

– не плаща наема в определения срок. В договора може да се впише клауза при забавяне на наема Наемателят да заплаща на Наемодателя неустойка, определена като процент от наема за месеца или като процент за всеки просрочен ден;

– застрашава със своите действия наетия имот (значително повреждане или разрушаване);

– съществено променя предназначението на имота. Например нает имот за офис се използва за бар;

– нарушава съществените си задължения. Съдът решава кои нарушения са съществени за даден случай.

При системни нарушения на договорните задължения от страна на Наемателя, Наемодателят отправя най-напред писмено предупреждение до Наемателя и ако той не се съобрази с него, може да бъде поискано прекратяване на договора. Ако двете страни взаимно не се разберат, ползването на имота може да бъде прекратено и чрез съда.

ЗАЩИТА ПРАВАТА НА НАЕМОДАТЕЛЯ ПРИ НЕПЛАЩАНЕ НА НАЕМА

Наемодателят има две възможности да защити своите права при неплащане на наема от страна на Наемателя.

1. Когато Наемодателят няма интерес да прекрати договора. Тогава той има право да претендира да се заплащат дължимите наеми заедно със законната лихва към тях до момента на плащането, както и съответните неустойки, ако това е предвидено в договора. Ако Наемателят не заплати доброволно тези суми, Наемодателят може да предяви иск пред съда.

2. Когато Наемодателят решава да прекрати договора. Законът предвижда специални правила, които изправната страна Наемодателят трябва да спази. Те са:
     * Изпращане на писмено предизвестие до Наемателя. В него се дава подходящ срок за изплащане. Предизвестието трябва да съдържа изрично предупреждение, че след изтичане на срока, договора ще бъде прекратен. За доказателство, че предизвестието е получено от Наемателя, в практиката се използва най-често писмо с обратна разписка или нотариална покана. Ако Наемателят не плати след изтичане на указания в предизвестието срок, договорът автоматично се прекратява.
    * Иск пред съда. Обикновено след прекратяване на договора Наемателят не напуска веднага и доброволно жилището. Въпреки това, Наемодателят няма право да изхвърли на улицата Наемателя, както погрешно се смята. Законът санкционира подобно поведение, квалифицирайки го като самоуправство. Необходимо е да се предяви иск пред съда за опразване на имота. В същото дело пред съда може да се поиска обезщетение за ползването на имота след прекратяване на наемния договор, както и заплащане на неплатените наеми и неустойки (ако е предвидено в договора).
   * Бързо производство. В практиката често се случва Наемателят да не плаща наема и да не освобождава имота с надеждата, че Наемодателят ще заведе дело срещу него. Всеизвестно е, че веднъж влязъл в съда, спорът продължава с години. Но ищецът-Наемодател може да избере делото му да се води не по обикновения исков ред, а по реда на бързото производство. Това трябва да се отрази в исковата молба. Необходимо е към исковата молба да се приложи само писмения договор за наем. Нотариалната заверка и вписването на договора дават допълнителна защита на Наемодателя. Без да води продължителни дела, той може да си извади изпълнителен лист по бързата процедура, ако Наемателят престане да плаща.

ВАЖНО – Бързото съдебно производство може да се приложи само по договори за наем, които са вписани!

САМОУПРАВСТВО

Много често Наемодателят решава, че след като Договорът за наем е изтекъл, може да разбие вратата, да смени бравата и да си върне жилището, защото той е неоспоримият собственик на имота.

Такова самоуправство крие доста рискове. Предполага се, че жилището е обзаведено и собственикът рискува да се окаже ответник по ново дело, по което Наемателят да предяви претенции за изчезване на вещи, пари и т.н. За това, ако собственикът реши да влезе по този начин в своя имот, трябва задължително да го направи в присъствие на свидетели, пред които да се изготви един констативен протокол с опис на вещите, които се намират в жилището.

По-добре е обаче собственикът да изчака съда да се произнесе с осъдително решение и Съдия-изпълнител да го въведе в жилището.

МОЖЕ ЛИ НАЕМОДАТЕЛЯТ ДА ЗАДЪРЖА ВЕЩИТЕ НА СВОЯ НАЕМАТЕЛ ПОРАДИ НЕПЛАТЕН НАЕМ?

Според Закона за задълженията и договорите (чл.228) Наемодателят се задължава да предостави на Наемателя една вещ за временно ползване (имот под наем), а Наемателят да му плати определена цена. Тези взаимоотношения трябва да са оформени в договор.

Наемателят се третира като неизправна страна, ако не изпълнява основното си задължение по договора да плаща наема. По закон санкционирането може да се осъществи преди всичко с лихвите, които дължи Наемателят върху неплатения наем от деня на забавянето (чл. 86 от ЗЗД), или с обезщетение по общия ред за претърпени загуби и пропуснати ползи, или с разваляне на договора за наем (чл. 87 от ЗЗД) и други допустими от Закона средства, но не и със залог върху вещите на Наемателя в наетия имот, нито пък с тяхното задържане.

При неплащане на наема Наемодателят може да развали договора за наем, като даде на Наемателя срок за плащане с писмено предупреждение, когато договорът е писмен.

ЗАЩИТА ПРАВАТА НА НАЕМАТЕЛЯ ПРИ ПРОДАЖБА НА НАЕТИЯ ИМОТ

За защита правата на Наемателя при едно бъдещо прехвърляне на недвижим имот, добре е наемният договор да се впише в Нотариата, за да остане в сила спрямо новия собственик (преобретател). Наемателят следва сам да прецени дали да се възползва от тази възможност, тъй като договорът е валиден и без да е вписан. Наемни договори за срок над една година могат да бъдат вписвани в Нотариата (чл. 112, буква „е“ от Закона за собствеността).

Законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Ако жилището се продава, сключеният договор за наем между Наемодателя и Наемателя ще бъде задължителен и за новия собственик на имота, само ако е вписан в Нотариата.

В случай, че Купувачът на имота поиска от собственика да прекрати договора, това може да стане с анекс, който трябва да бъде вписан. Всеки кандидат-Купувач може предварително да се запознае с информацията за тежести върху имота. Регистрите на Службата по вписванията са публични.

Ако договорът е вписан в Нотариата, задълженията на Наемодателя преминават върху новия собственик и той става задължителен за Купувача за целия срок, за който е сключен. (чл.237, ал.1 и 2 от ЗЗД).

Ако договорът не е вписан в Нотариата, но е сключен преди прехвърлянето на имота в писмена форма и има достоверна дата, тогава той е задължителен за Купувача до предвидения в него срок, но не за повече от една година от момента на прехвърляне на собствеността. Така се осигурява защита на интересите на Наемателя (чл. 237 от ЗЗД). Страни по договора вече ще бъдат новият собственик на имота и Наемателя.

Когато няма писмен документ с достоверна дата и Наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за Купувача като договор за наем без определен срок и новият собственик може да прекрати договора с едномесечно предизвестие.

Според чл.237, ал.3 от ЗЗД Наемодателят дължи обезщетение на Наемателя за вредите, които му е причинил, като предсрочно го е лишил от ползване на наетия (вече продаден) имот. Това се урежда чрез съда.

Разрешението би могло да бъде и друго, различно от законовата уредба, изложена по-горе, ако в договора за наем се съдържат други договорености между двете страни по този въпрос.

Законодателно никъде няма дефиниция на думата „апартамент“. За това което разбираме като кажем апартамент, ЗУТ използва думата „жилище“ и дава определение и  минимални изисквания.

Жилището е: съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

Ето накратко изискванията към жилище (апартамент) извлечени из дебрите на ЗУТ и Наредба №7:

* да има самостоятелен вход;
* да има най-малко едно жилищно помещение;
* да има кухня или кухненски бокс;
* да има баня-тоалетна;
* да има  складово помещение.  То може да бъде в жилището или извън него: мазе, таван  или килер;
* да не е с изложение изцяло на североизток, северозапад или север;
* светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради трябва да бъде най-малко 2,60 м;
* жилищните помещения в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2,30 м в 50% от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част;
* да имат комини в дневните и в кухните;
* стаите и кухните трябва да имат прозорци;
* площта на прозорците за дневни да е най-малко 1/6 от площта на помещението;
* площта на прозорците  за спални, кухни и кабинети да е най-малко  1/7 от площта на помещението;
* при горно осветление или при осветление в наклонени плоскости размера на прозорците може да се намали с до 30 на сто;
* да нямат спални непосредствено до асансьорни шахти, сметопроводни и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации, по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми;
* входните преддверия в жилищата да бъдат с минимална широчина 1,3 м;
* коридорите да бъдат с минимална широчина 0,9 м;
* да е надземно.

Всички тези изисквания важат за новопроектирани жилища (апартаменти) и трябва да се спазят, ако правите проект за преустройство и смяна на предназначението на апартамент в ателие.

Ателието е нежилищно помещение и служи за индивидуална творческа дейност. Ето и накратко изискванията към ателие:

Ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел. Точка. Няма други изисквания.

Дотук нещата звучат логично, но много често на пръв поглед изглежда, че имате всички помещения и изложение, изискващи се за апартамент, а по документи сте купили ателие? Или пък имате по документи апартамент, но се чудите къде ви е изчезнало мазето?

А защо изобщо има ателиета и апартаменти? Всъщност всеки предприемач винаги е искал повече апартаменти и по-малко апартаменти кръстени ателиета, но редица норми ограничаваха това. Ето по конкретно практическите причини:

Паркоместа

Това е основната причина да има много ателиета. Има изисквания за необходимия брой паркоместа за жилищни блокове: 1 брой на жилище и 10% допълнителен  брой на местата за посетители. Няма описани изисквания за паркоместа към ателие. В последствие МРРБ се усети и с писмо-указание от края на 2006г. започна да изисква и по едно паркомясто за ателие.

 Това не е изискване да имате личен гараж или паркомясто  като придатък към апартамента, а общо изискване да бъдат осигурени необходимият брой паркоместа за жилищния блок в рамките на парцела. Дали ще бъдат гаражи на партера, гаражи или паркоместа в подземен паркинг, открит паркинг в парцела или комбинация е въпрос на конкретно решение за всяка сграда. С архитектурния проект трябва да се докаже, че са осигурени, за да се получи разрешение за строеж. Разбира се, всеки предприемач иска повече квадратни метри за продажба и по-малко двор или скъпо подземно строителство. Така апартаментите, за които не могат да се осигурят паркоместа стават ателиета още на проект. Пък и в бума на строителството, всичко се купуваше. Ателие или апартамент, няма голяма разлика казваха повечето строители и брокери ако някой клиент любопитстваше.

Това е основната причина наглед пълноценни апартаменти да се водят по документи ателиета. Това също е и една от основните причини да се паркира по тротоари, зелени (кални) площи и недостига на паркоместа дори и в изцяло нови квартали.

Борбата за повече квадратни метри за продажба доведе до порочни практики дори да има огромни сгради без нито едно паркомясто. Например в Банско, не без помощта на администрацията, повечето нови сгради получаваха разрешение за строеж, прилагайки договор за паркиране с някой празен съседен парцел. Следващата година и празният парцел-паркинг се застрояваше.и договор за паркиране с някой празен съседен парцел. Следващата година и празния парцел-паркинг се застаряваше.

Склад

Всяко жилище (апартамент) трябва да има склад. Това може да е мазе, таван или килер в самото жилище. Тези площи също не бяха харесвани от предприемачите. По-скъпо се продават жилищни площи, отколкото складови площи. В сутерените се изграждат необходимите подземни паркинги и ако остане място се проектираха и мазета, но рядко достигаха за всички апартаменти (жилища). Така част от тях отново ставаха ателиета.

Лавирайки между нормативите и изискванията на предприемачите да няма складови площи, архитектите изобретихме гардероб-ниша-склад!  Ако имате апартамент по документи, но се чудите защо нямате мазе, таван или килер – това е защото вграденият гардероб, който имате в коридора, колкото и малък да е, всъщност по проект е наречен склад.

Световни посоки

Не се допуска жилището да бъде изложено изцяло на североизток, северозапад или север. Това не е често срещана причина, но все пак в редки случаи, при парцели с много лошо изложение наистина има апартаменти, за които е невъзможно да се спази това изискване и те стават ателиета. Дори и при такива апартаменти с лошо изложение, ако архитектът намери начин само един малък прозорец или врата за тераса да е с различно изложение от северно (С, СЗ, СИ) позволява да бъде официално апартамент.

Да държим цените в разумни граници

На постоянното покачване на цените на имотите по време на бума на строителството – 900, 1000, 1200, 1500 за кв.м, предприемачите отговаряха с апартаменти с все по-малка и по-малка квадратура, за да запазят крайната цена в някакви разумни психологически граници. Така ако в един период можеше за 65000 евро да си купите нормален 65-70м2 едностаен апартамент, само една година по-късно цената пак беше 65000 евро за едностаен апартамент, но предприемачите искаха те да са 50-55м2. Всички помним тези луди години.

Търсят се малки имоти

Друга основна причина е, че на пазара се търсиха тези малки жилища – 30-35м2. Комбинирайки това с предната причина доведе до проектиране на кооперации с много на брой малки жилища с изискването за много повече паркоместа отколкото биха трябвали за същата кооперация, но с по-малко на брой по-големи апартаменти. Така част от тях отново стават ателиета.

Височина

Към жилищата има минимални изисквания за светла височина, към ателиетата няма. Същевременно всяка сграда е ограничена с максимална височина и нивото на терена. В подпокривните етажи не винаги остава достатъчно светла височина за жилища (апартаменти) – затова там има ателиета.

Ателие или студио?

Думата студио липсва в българските закони. Студио навлезе като търговско наименование основно от жилищното строителство в курортните комплекси, където пазара беше ориентиран към чужденци и този тип малки жилища-ателиета бяха предпочитани. Думата студио е позната на западноевропейците за малко жилище. Съответно по изискване на предприемачите на проектите архитектите отбелязвахме ателиетата като студио, за да не се налага да се чудят чужденците какво е ателие. ектите архитектите отбелязвахме ателиетата като студио, за да не се налага да се чудят чужденците какво е ателие.

Правни, данъци и други разлики

* ако апартамента се декларира като основно жилище, данъкът се намалява с 50 %. За ателиета няма облекчения;

* ако за вас и членовете на семейството ви, апартамента е единствено жилище, не може да ви го отнеме съдя изпълнител и да ви оставят на улицата. Правния термин е: несеквестируемо. Не се радвайте. Ако имате ипотека и кредит към банка несеквестируемост не важи. Несеквестируемост не важи за ателие;

* нямате право на административен адрес (адресна регистрация) в ателие. Въпреки, че много хора имат такава регистрация в ателие, по закон нямате право и сега режима е затегнат спрямо предни години;

* според семейния кодекс ателието не е семейно жилище;

* възможно е да се развали сделка, ако са ви продали апартамент или жилище, но той не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде апартамент;

* възможно е да ви откажат монтиране на двутарифен електромер (дневна/нощна) за ателие, защото не сте жилище;

* ако сте собственик на ателие, може да получите определени предимства при спорове за наследство, развод и др. Например ако другата страна притежава жилище (апартамент), а вие само ателие имате предимство, защото нямате жилище.

Мога ли да живея в ателие?

Това е въпросът, който най-много притеснява хората притежаващи ателиета. Въпреки, че определението за жилище включва „за задоволяване на жилищни нужди“, това че живеете в ателието и го ползвате за задоволяване на жилищни нужди не го прави жилище (апартамент).

Реално може да живеете там, но според буквата на закона – не. Няма забрана да творите в ателие или работите денонощно в офиса. Как ще се докаже, че живеете там, а не сте творец работохолик не знам. Съвременното изкуство познава какви ли не странни неща. Ако обитавате семейно, то вие може да сте 24-часова творческа семейна арт инсталация.

По-сериозно: съгласно ЗУТ Чл. 178 – Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация. При констатиране на такова нарушение, началникът на ДНСК или кметът според категорията на строежа:

– забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;

– на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.

 Това звучи страшно, и е така според буквата на закона. Но досега не знам някой дали е попаднал в такава ситуация. Но стигне ли се дотук се ползват адвокати, а не архитекти, и аз съвсем не съм запознат дали има и колко такива дела в административния съд. Държавата никога няма да прати ДНСК на масова показна акция да проверява кой къде живее, за да събира глоби и да създава социално напрежение и за в бъдеще предричам, че законодателно ще бъде решен този проблем, защото засяга много обитатели на ателиета. Както се въведе практика през 10-на години да се въвежда строителна амнистия за незаконни строежи, така и политиците рано или късно ще решат този проблем.

В настоящия момент подобни хипотетична проверка може да се случи само по сигнал. Лошото е, че подаде ли се сигнал – жалба, колкото и да казваме, че институциите не работят, те са много добри в придвижването на подобни жалби и документи насам натам, четено буквално на законите и рано или късно ви позвънят на вратата. Дори и да откажете достъп, има процедура да влязат със съдействие на полицията. Следва констативен протокол. Ако случайно впишат в него нарушение – веднага си наемете адвокат и обжалвайте бързо, преди да се премине към мотивирана заповед от началника на ДНСК и спиране на ток, вода и др. В административния съд ще спечелите, но всяка такава процедура е съпроводена с разходи, време и излишни нерви.

Някъде там дълбоко във всеки закон и съдебно решение, като основа седи принципа за справедливост, но все пак на този въпрос е най-добре да ви отговори юрист, участвал евентуално в такива дела и познаващ съдебната практика и евентуални прецеденти за подобни казуси.

Възможно ли е преустройство и промяна на предназначението от ателие в апартамент?

Да. Не е необходимо и съгласие от съседи или общо събрание. Но трябва да се докаже с архитектурния проект, че ателието отговаря на всички изисквания за апартамент. Докато винаги може да се изгради допълнителна ниша-гардероб за склад във всяко ателие, то най-сложно и често невъзможно е да се осигури паркомясто.

Както виждате, цялата тази каша с апартаменти-ателиета е създадена не без съдействието на нас архитектите. Но докато ние винаги сме били насреща да отговорим и обясним коректно за разликите и причините, никой не ни е питал преди покупка.  Доверявайки се при покупка на ателие на финансово заинтересовани страни по сделката, като брокери и  предприемачи-строители е толкова наивно, колкото и да попитате на пазара „пресни ли са доматите?“.

Винаги са пресни.

Източник – http://www.архитект.bg

Автор – архитект Д. Попдимитров и екипът на АА Грид Графикс БГ

Според закона и правната доктрина учредяването на ипотека обхваща две фази – сключването на ипотечен договор и вписването му. Ипотеката винаги предполага едно вземане, което се обезпечава. Тя създава възможност за надеждно обезпечение на кредитора да се удовлетвори преди всички от недвижимия имот на длъжника, ако той не изпълнява ипотечния договор. При това без значение е в чии ръце се намира имотът – дали на длъжника или на трето лице.

Или казано иначе, банка, която е отпуснала кредит на дадено лице, за да закупи имот и в чиято полза е учредена ипотеката, има право да стане собственик на съответния имот, ако кредитът не се погасява.

Мнозина си мислят, че като са изплатили заема си, то ипотеката се заличава автоматично. Тя обаче виси в тежест и след изпълнението на ипотечния договор. Затова и не рядко хора, които продават имота си, след като са си върнали кредита, с изненада установяват, че ипотеката си стои вписана. Това обстоятелство не рядко плаши купувачите, които съвсем законно и естествено проверяват в службите по вписвания дали избраният от тях за закупуване имот няма тежести. И тук възниква конфузната ситуация, при която продавачите започват да доказват, че отдавна са изплатили кредита, че не би трябвало да има ипотека. Подобни случаи има дори с вземани и изплатени още преди много години кредити от ДСК (по онова време само тя е давала кредити). И по тях ипотеките си висят в партидата на съответния недвижим имот. И фактически, когато отиде човек, който иска да купи даден имот и провери в службата за вписване, ще се окаже, че върху него има тежест и се води, че има ипотека – дори и кредитът да е изплатен.

Затова е необходимо всеки заинтересуван да знае поне в основни линии процедурата по заличаването на ипотеката. Това може и да не е човекът, който е бил собственик на имота при учредяването на ипотека, т. е. теглилият кредита. Може и да е последващ купувач на имота.

Според чл. 179 от Закона за задълженията и договорите вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитор, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. Когато кредитор е държавен орган, заверка на подписа не се изисква.

Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от съдебното решение. Заличаването се извършва чрез специално отбелязване в партидата на ипотекирания имот. Отбелязването се прави отстрани на вписания акт, като се посочва документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено. То се подписва от съдията по вписванията.

Заличаването погасява ипотеката. Съществува обаче вариант, според който ако актът – съгласието или съдебното решение, на чието основание е станало заличаването, бъде обявен за недействителен, то ипотеката може да се впише отново.

Необходимо е да се знае, че банките, които са отпускали кредити и в чиято полза е била учредена ипотека, събират специални такси, за да дадат съгласие за заличаване й, независимо че всички вноски са изплатени отдавна. Така например ДСК събира по 27,50 лв. такса за съгласие и придвижване на документите за заличаване, независимо че да речем става дума за взет и изплатен дори преди повече от 10 години кредит.

Интересно е да се отбележи, че според Закона за задълженията и договорите и Правилника за вписванията, когато са изминали 10 години от датата на вписването на ипотеката и то не е подновено, заличаването става по молба на заинтересувания, без други доказателства.

Нещо, което противоречи на постановката за даване на задължително съгласие от страна на ипотекирания кредитор, за да бъде извършено заличаването. Така или иначе, е прието, че такова съгласие трябва да се дава, за да се извърши отбелязването в партидната книга.

Има специално правило за заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан. При него трябва да се удостовери, че продажбата е утвърдена с влязло в сила решение.

Законът допуска и само частично заличаване на ипотеката (само за част от имот, или ако е направена за група от имоти, то тя се вдига за някой от тях и т.н.). То се извършва по същия начин, както заличаването изцяло.

източник: в. „Сега“, юрист Красимир Добрев

Тези удостоверения се издават от Службата по вписвания към Агенцията по вписване. Адресът е София, кв.„Гео Милев“, ул. „Елисавета Багряна“ №20. Стъпките са следните:
1. Предварително плащате по сметка на Агенция по вписвания такса за издаване на удостоверение за тежести.

2. Попълвате заявление, с което искате да се издаде удостоверение за липса на тежести.
Моля, попълнете внимателно описанието на имота, не пропускайте адреса, етажа, съседите, складовите помещения (таван и мазе), имената на настоящите и на всички предходни собственици.
Приложете копия на всички документи, включително нотариални актове, делби, договори, удостоверения за наследници, хронологично подредени.

3. В работно време на Агенцията по вписвания с граждани, от 8.30ч. до 13.00ч., трябва да подадете заявлението, бележката за платената такса и приложени пълни четливи копия от документите за собственост за цялата история на имота.

СЪВЕТ: Тъй като в Службата по вписвания са доста натоварени, понякога се случва да допускат грешки. Затова при получаване на удостоверението за тежести, още там на място, преди да си тръгнете от гишето, проверете дали вярно са изписани имената и ЕГН, дали няма пропуснати собственици, описанието на имота, дали проверката на имота е за срока, който сте поискали, налице ли са всички подписи и печати.

КАКВО Е УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ТЕЖЕСТИ С ДЕСЕТГОДИШЕН СРОК?

За да ви се издаде удостоверение за тежести с минимален срок на проверката 10 години, трябва да приложите към заявлението историята на имота минимум десет години назад.

Това означава, че ако вие сте придобили имота през 2008г., трябва да приложите и копие на нотариалния акт, с който са го придобили вашите продавачи. Ако те са го придобили например през 2006г., срокът до 2012г. е шест години, а не десет. Ще трябва да приложите и предходния нотариален акт и така нататък.

Ако в някой от нотариалните актове са продавали наследници на човек, който е придобил имота, задължително трябва да представите и копие от удостоверението за наследници.

Ако сте закупили имот по време на брака, дори и да пише името само на единия съпруг в нотариалния акт, то имотът е собственост и на двамата. В заявлението ще трябва да попълните като собственици имената и на двамата съпрузи и да приложите копие от удостоверението си за граждански брак.

Ако закупувате имот – ново строителство или имот в строеж, ще е необходимо да подадете две удостоверение за тежести- едно за апартамента и едно за земята.
Към заявлението за удостоверението за тежести за апартамента прилагате нотариалния акт за суперфиция, скица, таблица за ценообразуване, архитектурния проект, разрешение за строеж и съответно или удостоверение, че сградата е в груб строеж, или разрешение за ползване /това е документът, който се издава след акт 16/.
Към второто удостоверение за тежести прилагате всичките документи за земята- нотариални актове, делби, удостоверения за наследници и други, съгласно описаното по- горе.

СЪВЕТ: За да бъдете сигурни, когато закупувате имот, удостоверението ви за липса на тежести трябва да бъде с максимален срок на проверката.
Десетгодишната давност не изтича за висящи граждански дела с вписани искови молби, както и за възбрани. За тази цел трябва да имате копия на всички предходни документи за собственост, които касаят имота и да ги подадете към заявлението.

Източник: Нотариус Мариела Калоянова
http://www.kaloianova.com

Закупуването на жилище е нещо повече от огледи на различни имоти. Важното е да се намери желания имот, в предпочитания район, на най-добрата цена, по възможност с минимална загуба на време и усилия.

Всичко това може да се постигне, когато Купувачът работи с опитен брокер. Как ще го познаете?

Той ще ви даде информация за цените на различни видове жилища в различните райони на дадено населено място. Ще ви запознае с подробности за всички предлагани в момента на пазара имоти според вашите изисквания.

Ще отговори на правните ви въпроси, отнасящи се до собствеността на имота, липса или не на задължения или тежести върху него, видове такси и заплащания при едно бъдещо прехвърляне и т.н.

Ще ви заведе на оглед на имотите, коите вие предварително сте избрали на база направените ви предложения. При огледа ще получите полезни съвети относно предимствата и недостатъците на имота.

Ще бъде изготвен предварителен договор. Ще съдейства за оформянето на всички необходими документи преди изповядване на сделката и ще организира самото изповядване пред Нотариус.

Трудът на брокера е високо квалифициран, заслужава уважение и добро възнаграждение. Според водещи специалисти у нас и в чужбина, то е няколко пъти по-малко от реалната стойност на положения труд.

Брокерът трябва да притежава юридически и маркетингови познания. Той е компетентен по строително-ремонтни работи. Той е психолог в общуването, внимателен, тактичен и професионален съветник.

Брокерът създава икономически, организационно-технически, правни, психологически и други условия за сключване на сделката. За всеки конкретен случай се търси адвокатска консултация, за да се предприемат най-резултатните средства за обработка и подготовка на всички документи и осъществяване на организацията до изповядване на сделката пред Нотариуса. На клиента се предоставя пълна информация относно стойността на сделката – такси, данъци, хонорари. Брокерите могат да посочат начини за ефективност на сделката от финансова гледна точка за спестяване на част от разходите.

Работата на брокера има голямо социално значение. Той е бизнес-посредник на хора, за които жилището е единствената материална ценност. За това е необходимо правата на страните в сделката да се гарантират с висока профисионална отговорност, което означава брокерите да са в течение на всички промени в нормативната база. Защото те нямат право на грешка.

КОМИСИОННО ВЪЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА АГЕНЦИЯТА – ПОСРЕДНИК

За извършена посредническа дейност клиентът заплаща на Агенцията възнаграждение. Ето какво е то у нас:

1. При покупко-продажба на имот. За нашата страна в зависимост от района и естеството на сделката комисионното възнаграждение варира обикновено от 1% до 3% от продажната цена на имота и се заплаща както от Купувача така и от Продавача (в случаите, когато и двете страни са клиент на брокера) – най-често при подписване на Предварителния договор, но е възможно да се договори и друго време за плащане, както и друга стойност на възнаграждението.

2. При наемни отношения. Често срещана практика е комисионното възнаграждение да е еднократно 50% от размера на месечния наем. То се заплаща и от Наемодателя и от Наемателя. Това не означава, че този процент не може да бъде договарян, особено при големи наеми. В различните населени места на страната комисионното възнаграждение е различно и е в зависимост от много фактори – местни и национални. Има фирми, чиято оферта е 60% и други – със 100% от размера на наема. Някои фирми договарят безплатно за една от страните, като увеличават процента на другата. Заплащането най-често става при подписване на Договора за наемните отношения.

Комисионите не се регламентират със закон, а се определят от пазара и от традициите.

Този договор се сключва между клиента (продавач, купувач, наемодател, наемател) и Агенцията – посредник. В него се уреждат взаимните отношения между двете страни за постигане на крайната цел – да се изпълни от посредника желанието (поръчката) на клиента (покупка или продажба на имот, наемане или отдаване на имот по наем). Сключването на такъв договор е желателно условие за нормални бъдещи взаимоотношения.

В договора се описва имота по нотариален акт, отразява се продажната/наемната му цена, срока за изпълнение, възнаграждението на посредника, правата и задълженията на всяка една от страните и други взаимни договорености.

След подписването на посредническия договор Агенцията гарантира на клиента, че в рамките на определен срок се ангажира с офертата му, ще бъде лоялна и ще го държи в течение на дейността си. Тя се задължава активно да рекламира подадената оферта във всекидневните и периодични специализирани издания, чрез компютърна информационна система, свързваща фирмите за недвижими имоти в даден район или град, в своя рекламна страница в Световната информационна система – Интернет. При този вид реклама офертата на клиента става известна в страната и в чужбина. Всяка Агенция има своя рекламна политика.

Правят се и пълни проверки за валидността на предоставените документи, за да се избеге опасността от измама или злоупотреба с цел да се осигури нормално и законно осъществяване на самата сделка. Крайната цел е чрез всеобхватна работа да се намери потенциалния клиент за имота и да се завърши сделката. Фирмата е морално задължена да посредничи до постигане на крайния резултат – изповядване на сделката пред Нотариуса или подписване на Договора за наем.

ВАЖНО!

Посредническият договор има юридическа стойност и защитава както клиента, така и Агенцията.

КАКВИ СА БЪДЕЩИТЕ ВЗИМООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ КЛИЕНТ И АГЕНЦИЯ,АКО СЕ ПОДАДЕ ОФЕРТА И НЕ СЕ СКЛЮЧИ ДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО

Една част от агенциите приемат тези отношения за нормални, но едва ли работят активно по офертата. Тя се включва например в базата данни на фирмата и се предоставяна само на клиенти, които посещават Агенцията и търсят имот, близък по данни на предлагания.

Друга част от агенциите може и да не приемат офертата без договаряне. И с основание. Защо посредникът трябва да изразходва напразно средства (направените разходи може би няма да се възвърнат) и труд за клиент, който няма доверие в него. Във времето на пазарна икономика такива взаимоотношения не са приемливи.

На клиента се предоставя възможността да избере по какъв начин ще работи с посредническата фирма.

СЛЕД СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ АГЕНЦИЯТА НОСИ ЛИ ОТГОВОРНОСТ ПРИ НАРУШАВАНЕ НА НАЕМНИТЕ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СТРАНИТЕ

Дейността на Агенцията приключва с подписване на Договора за наемните отношения между Наемодателя и Наемателя.

При нарушаване на клаузи от Договора с течение на времето, страните по договора търсят разрешение на възникналите проблеми или чрез преговори или по съдебен ред.

КОМИСИОННО ВЪЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА АГЕНЦИЯТА – ПОСРЕДНИК

За извършена посредническа дейност клиентът заплаща на Агенцията възнаграждение. Ето какво е то у нас:

1. При покупко-продажба на имот. За нашата страна в зависимост от района и естеството на сделката комисионното възнаграждение варира обикновено от 1% до 3% от продажната цена на имота и се заплаща както от Купувача така и от Продавача – най-често при подписване на Предварителния договор, но е възможно да се договори и друго време за плащане, както и друга стойност на възнаграждението.

2. При наемни отношения. Често срещана практика е комисионното възнаграждение да е еднократно 50% от размера на месечния наем. То се заплаща и от Наемодателя и от Наемателя. Това не означава, че този процент не може да бъде договарян, особено при големи наеми. В различните населени места на страната комисионното възнаграждение е различно и е в зависимост от много фактори – местни и национални. Има фирми, чиято оферта е 60% и други – със 100% от размера на наема. Някои фирми договарят безплатно за една от страните, като увеличават процента на другата. Заплащането най-често става при подписване на Договора за наемните отношения.

Комисионите не се регламентират със закон, а се определят от пазара и от традициите.

Текстовете са от електронното издание „100 въпроса, 100 отговора за недвижимите имоти“, допълнени от книгата  „200 въпроса, 200 отговора за недвижимите имоти“. инж. Мария Гаджова, доктор на науките; редактор: Васил Стоянов; консултанти: нотариус Даниела Кръстева, инж. Цветка Бостанджиева, Лиляна Христова;Издателство ИМН – Пловдив

Приключване на дата в службата по вписвания

В София работят повече от 110 нотариуса, които всеки ден извършват актове, подлежащи на вписване. Всичките тези актове: нотариални актове, законни ипотеки, декларации за откази от права, се вписват в Службата по вписвания.

Когато всички актове, на всички нотариуси, от една дата са изведени с всичките им данни в компютърната система на Службата по вписвания, тогава датата е приключена.

Дори вашият нотариален акт да е вписан пръв и преди всички останали нотариални актове, Службата по вписвания няма да приключи датата докато в компютърната им система не са изведени всички актове на всички нотариуси от този ден.

В различните месеци на годината срокът за приключване на датата е различен: от три дни до почти месец. Най – големите забавяния обикновено са в периода на летните отпуски и в края на годината.

Източник: Нотариус Мариела Калоянова
http://www.kaloianova.com