Полезно

Автор: адв. Десислава Филипова; 

www.advokatfilipova.eu

Статията е с фокус върху правата на кредитополучателите, поради това, че най-чести на практика са случаите на гарантирането чрез ипотека на банкови кредити. Тя е полезна за всяко лице учредило ипотека за свой дълг, така и на третите лица, дали свой имот за обезпечение на чуждо задължение.

ИПОТЕКАТА е обезпечение на кредита ви, като може да бъде учредена върху ваш имот или върху имота на друго лице, което трябва да се съгласи да гарантира кредита ви с имота си.

Всички сделки извършени от вас /респ. от третото лице, собственик на имота/ след учредяването на ипотеката, както и учредените  в полза на други кредитори последващи ипотеки престават да съществуват, ако имотът бъде продаден на публична продан в изпълнително дело, образувано от банката за принудително събиране на кредита и дължимите лихви. Поради тази причина е безсмислено да учредявате право на ползване или да продавате, дарявате или заменяте имота, единствено с цел да се гарантирате, че при непогасяване на кредита, банката няма има възможност да се удовлетвори от цената на имота.  Независимо, че сте прехвърлили имота, банката може да образува изпълнително дело и да поиска да бъде продаден, макар той да има вече нов собственик. Това се нарича „право на ипотеката да следва имота”.

Честа заблуда на кредитополучателите е, че след като е налице ипотекиран имот, при неплащане на кредита банката има право единствено него да изнесе на публична продан. Цялото имущество на кредитополучателя може да бъде разпродавано по изпълнителното дело, като в закона  няма предвидена поредност първо да бъде продаден имота, който е ипотекиран и едва след това да се продават останалите имоти на длъжника.  Банката има право да избере и може да реши да бъде извършена продан първо на неипотекирани имоти.

СМИСЪЛЪТ НА ИПОТЕКАТА е, че банката има право да получи при проданта на ипотекирания имот преди останалите кредитори /които са необезпечени или пък са учредили втора и следващи ипотеки върху този имот/ парите получени при проданта. Именно това означава, че ипотеката е обезпечение на кредита.

Ипотеката обезпечава целия кредит до размера на сумата по кредита, а по отношение на лихвите, тя обезпечава лихвите за двете години, които предшестват годината на връчването на собственика на призовката за доброволно изпълнение, за текущата година и за всички следващи до деня на продажбата на имота. Освен това се обезпечават и всички разноски на банката за учредяването и за подновяването й, разноските, направени пред съда за снабдяване със заповед за незабавно изпълнение по чл. 417, т . 2 от ГПК или за воденото исково дело, както и разноските по изпълнителното дело. Това означава, че дори да сте изплатили задължението си по кредита – главница и лихви, частният или държавният съдебен изпълнител, който води изпълнителното дело срещу вас, може да продаде недвижимия имот, за да бъдат събрани държавните такси, адвокатските хонорари и таксите на органа по изпълнението, които е плащала банката, включително таксата по т. 26 от Тарифата за таксите и разноските по Закона за частните съдебни изпълнители, която се дължи от длъжника. Също така, когато кредитът се преструктурира и се увеличава главницата чрез капитализиране на просрочени лихви към нея, ипотеката няма да обезпечава тази горница, освен ако не се направи изменение към нотариалния акт или към молбата за вписване на законна ипотека.

Ипотеката се учредява по два начина: единият е чрез нотариален акт и тогава тя се нарича ДОГОВОРНА ИПОТЕКА. Правилата за сключването й са уредени в чл. 166 и следващите от Закона за задълженията и договорите. При договорната ипотека участват като страни банката и кредитополучателя /евентуално и собственика на имота, ако се учредява от трето лице/. Вторият вид ипотека се нарича ЗАКОННА ИПОТЕКА и се учредява съгласно чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции  едностранно от банката, която има право въз основа на молба до Службата по вписванията по местонахождението на имота да впише ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях /право на строеж, право на ползване/, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит. Банките не прибягват често до законните ипотеки, тъй като в този случай ще трябва те да платят такса за вписването й в размер на 0,1 на сто върху стойността на кредита. При договорните ипотеки банките изискват кредитополучателите да заплатят еднолично разходите по учредяването й. При тях освен таксата за вписването в службата по вписванията в размер на 0,1 %, се дължат и нотариални такси, които се заплащат на нотариус по местонахождението на имота за нотариалния акт. В интернет може да намерите калкулатори за изчисляване на дължимите нотариални такси.

ДЕЙСТВИЕ НА ВПИСВАНЕТО И ПОДНОВЯВАНЕ НА ВПИСВАНЕТО: ипотеката се счита за окончателно учредена не при подписването на нотариалния акт, а от вписването й в съответната служба по вписванията. Действието на това вписване е 10 години. Преди изтичането на тези десет години, вписването може да се поднови по еднолична молба на банката и в този случай се дължи държавна такса в полза на службата по вписванията в размер на половината от платената за първоначалното й учредяване, която може, ако частично е платена главницата по кредита, да се намали съразмерно на изплатената част. Ако този срок не бъде спазен, ипотеката не спира да съществува, а последиците са, че ако бъде вписана от кредитополучателя сделка или нова ипотека, те ще имат предимство пред старата ипотека. В случай на сделка, банката няма да може да иска имота да бъде продаден, а при новоучредена ипотека новият ипотекарен кредитор ще има право да получи преди банката парите от стойността на имота, събрана на публична продан. Дори ипотеката да не бъде подновена банката разполага с правото да учреди законна ипотека в хипотезите по чл. 60, ал. 4 от ЗКИ. В тези случаи ще е налице едно „състезание” между кредитополучателя и банката кой пръв ще предприеме действия по вписването на законната ипотека и по сключването на сделка или учредяване на ипотека в полза на нов кредитор.

Ако бъде изпуснат срок, кредитополучателят и банката може да се съгласят да сключат нова договорна ипотека, но ще се дължат наново нотариални и държавни такси. Последиците от учредяването са, че ако междувременно има сключена сделка с имота, то съгласие трябва да се даде от новия собственик, а ако има учредена нова ипотека с друг кредитор, ипотеката на банката ще има ред след тази ипотека.

Кредитополучателите трябва да бъдат внимателни и специалист да прегледа договора за кредит, за да установи дали няма клаузи, предвиждащи някакви тежки последици за кредитополучателя, който не е заплатил нужните такси за подновяване на вписването.

При определени сделки, те трябва да бъда отбелязани по персоналните партиди /на кредитополучателя и страните по сделката/ чрез подаване на молба до службата по вписванията с прилагане на договора към ипотеката, за да имат действие спрямо нея. На практика, този въпрос се поставя при прехвърлянето на кредита от банката на нов кредитор чрез договор за цесия и при преструктурирането или рефинансирането на кредита чрез новация /подновяване на дълга/. Ако банката е цедирала кредита на друга фирма /често това са колекторски фирми/, за да има право тази фирма да получи парите от публичната продан на имота преди другите кредитори, трябва цесията да бъде отбелязана. Ако не бъде отбелязана,  сделка с имота или учредяване на нова ипотека могат да се противопоставят на фирмата, придобила кредита, т.е. те ще бъдат напълно валидни и фирмата няма да може да иска да бъде продаден имота от новия собственик /виж по-горе за правото на следване/.  За да се извърши преценка дали един договор е новиран в случаите на реструктуриране или рефинансиране е необходимо да се направи анализ на допълнителното споразумение към договора или към новосключения договор.

Когато трето  лице, различно от кредитополучателя е ипотекирало имота си за обезпечение на кредита, банката има право въз основа на изпълнителния лист срещу кредитополучателя да продаде ипотекирания имот, т.е. да го изнесе на публична продан без да си изважда изпълнителен лист срещу собственика на имота /чл. 429, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс/. В тези случаи,  собственикът на ипотекирания имот има право да получи от цената на имота при публична продан преди кредиторите с ипотеки върху имота всички разноски, които е направил, за да не бъде имота повреден или унищожен /например за предпазване от самосрутване на сграда в него, за преустановяване на пожар и т.н. / и разноските , които е направи за подобрения в него /примерно за надстрояване или пристрояване/.  Той има право да встъпи  в правата на банката срещу длъжника и срещу поръчителите- може да иска от длъжника да му възстанови стойността на имота, а от поръчителите може да претендира да му платят съразмерно част от дълга /ако поръчителят е един да претендира от него заплащането на половината дълг, ако са двама – по 1/3 от всеки  и т.н. според броя на поръчителите/.

ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА:

То става въз основа на писменото съгласие на кредитора, дадено в нотариално заверена форма, или на влязъл в сила съдебен акт, с който се постановява заличаването.

Заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, се извършва по молба на купувача на недвижимия имот. Към молбата за заличаване на ипотеката купувачът представя влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.

Когато са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на кредитополучателя без да е необходимо да представя други документи и доказателства.

За заличаването се плаща държавна такса половината от събраната такса за вписване на ипотеката, а когато се залива по искане на купувач, придобил имота на публична продан, от кредитополучател в случаите на изминали 10 години от вписването или въз основа на съдебно решение, таксата е в размер на 10 лв.

ОСПОРВАНЕ НА ИПОТЕКАТА ПО СЪДЕБЕН ПЪТ: ипотеката може да бъде отменена на различни основания според особеностите на конкретния случай, за което е необходимо да бъде извършен анализ от специалист.