Полезно

Покупка на недвижим имот – съвети към купувача.

Решили сте да купувате имот. Сложете горна граница на цената, която сте в състояние да платите, за да не се объркате сред непосилни за вас оферти, което ще ви коства много нерви и загуба на време.

Преди да закупите недвижим имот трябва да се уверите, че той е с такива технически показатели, с каквито се предлага. Често Продавачът рекламира имота си в най-бляскава светлина, а в последствие се оказва, че това не е вярно.

Има случаи, когато имотът е в регулацията на населеното място, но подробният устройствен план (регулационният) засяга целия или част от него. Например, предвижда се минаване на улица, или има ограничения за застрояване, поради наличие на енергийни преносими мрежи. Понякога такъв имот се пуска на пазара за продажба с много ниска цена, за да се „хване” Купувачът и Продавачът по-бързо да се оттърве от него.

В малките населени места има случаи, когато границите на имотите, застрояването в тях и комуникациите не са съобразени с предвижданията на подробния устройствен план. За това е необходимо, като бъдещ Купувач, да посетите техническата служба в общината или кметството по местонахождение на имота и да се позаинтересувате от неговия статут. Може там да научите и някои допълнителни подробности. Може да разберете, че имотът е с „неуредени сметки” (това го пише и в нотариалния акт) и трябва да доплатите част от него. Не сключвайте сделка, преди Продавачът да уреди това. В противен случай ще загубите пари и време. Може да се окаже, че за имота е учредено доживотно право на ползване, за което Продавачът е „пропуснал” да ви уведоми, а вие сте забравили да прочетете документа за собственост, където това е отразено. И купувате жилище, в което реално не можете да влезете във владение.

Проблемите, свързани с реституцията, също крият опасности. Сделката е невалидна, когато общински имот е продаден на частно лице, но не чрез председателя, а чрез неговия заместник, който не е упълномощен да подписва такъв вид договори. В крайна сметка излиза, че купеният от нелегитимен собственик имот не е притежание на Купувача, въпреки че е броил пари за него.

Не забравяйте да поискате оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не олекнете с допълнителни разходи, натрупани от Собственика или неговите наематели.

Ако има Наематели, прочетете Договора за наем и обърнете внимание за какъв срок е сключен и заверен ли е при Нотариус, за да си направите сметка след колко време можете да се освободите от тях.

Ако собствениците на имота са повече, поискайте да упълномощят един, с когото да преговаряте. Практиката е пълна с примери, когато някой от съсобствениците в даден момент от подготовката на сделката, а понякога и пред Нотариуса, смени своето предварително уточнено становище.

И така – проучили сте внимателно имота, огледали сте го, и то не един път, и то обезателно през деня, за да се видят на светло подробностите. Положителните страни са ви завладели, с недостатъците бихте се справили и те не са фатални за вашия бъдещ живот. Но преди да предприемете стъпка за закупуване, трябва да се уверите, че договаряте със собственика на имота. Поискайте личната му карта, документа за собственост на имота и съпоставете данните. Направете основна, правна проверка на документите. Ако сам не можете да се справите с тази не лека задача, потърсете помощта на Агенция – посредник или на доверено лице (адвокат).

Следващата стъпка е да проверите дали този имот не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.)

Проверката може да се извърши чрез устна справка в Службата по вписванията в Районния съд по местонахождението на имота. Тази проверка обаче не е достатъчна гаранция. Препоръчително е да се иска от Службата по вписванията удостоверение за наличие или липса на вещни тежести. Предимството е, че се снабдявате с официален документ, от който могат да се черпят права. По този начин ще установите още нещо – дали имотът реално съществува (да не е продаден на друго лице). В практиката има не малко примери на измами от различно естество при покупка на имот.

Купувачът може да е изряден по Предварителен договор и да са налице всички условия за сключване на сделката по нотариален ред. Но Продавачът да не изпълнява своите задължения.

При това положение законът дава право на Купувача да потърси правата си по съдебен ред. Той трябва да заведе иск (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите) за обявяване на Предварителния договор за окончателен. Исковата молба задължително се вписва в съответната служба по вписванията там, където се намира имотът (чл. 11, б, от Правилника за вписванията и чл. 114, б, от ЗС). Така Купувачът е защитен, за да не може някой друг да придобие вещни права върху същия имот или пък да наложи възбрана. Ако това се случи след вписването, то няма да го засегне.

Съдът взема решение, с което обявява Предварителния договор за окончателен. Когато решението влезе в сила, то ще има същото действие, каквото има нотариалния акт (чл. 4, буква „з” от Правилника за вписванията) и Купувачът вече е собственик на имота. За да се случи това, Предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма (чл. 19, ал.1 от ЗЗД).

Добре е да се знае, че законът позволява по силата на Предварителния договор Купувачът да придобие владение върху даден имот. Тогава той ще има право да се ползва от него и да получава добива от него (чл. 70, ал.3 от ЗС), да претендира за разноските, които е направил за запазването на имота, да получава компенсация за подобренията, които е извършил, за сумата, която е вложил. Купувачът има право да задържи имота, докато не му се изплатят направените разходи.

В Предварителния договор да се опише състоянието на жилището, констатирано при последния оглед. Има случаи, когато след изповядване на сделката и влизане във владение, Купувачът установява, че предишния собственик е свалил душа, махнал ваната, батериите, електрическото табло, кухненските шкафчета и т.н. Добрият брокер непременно прави опис и спестява на клиента си яда, огорчението и не малко допълнителни средства.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Част от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени рискове за Купувача. Трябва да се провери истинността на пълномощното чрез проверка при нотариуса, издал пълномощното, и, ако е възможно – личен контакт с Продавача.