Полезно

При неизпълнение на договорните отношения Наемодателят може да предяви претенция към Наемателя, а в последствие може да се стигне и до прекратяването им.

Често срещани нарушения са, когато Наемателят:

– не плаща изобщо наема;

– не плаща наема в определения срок. В договора може да се впише клауза при забавяне на наема Наемателят да заплаща на Наемодателя неустойка, определена като процент от наема за месеца или като процент за всеки просрочен ден;

– застрашава със своите действия наетия имот (значително повреждане или разрушаване);

– съществено променя предназначението на имота. Например нает имот за офис се използва за бар;

– нарушава съществените си задължения. Съдът решава кои нарушения са съществени за даден случай.

При системни нарушения на договорните задължения от страна на Наемателя, Наемодателят отправя най-напред писмено предупреждение до Наемателя и ако той не се съобрази с него, може да бъде поискано прекратяване на договора. Ако двете страни взаимно не се разберат, ползването на имота може да бъде прекратено и чрез съда.

ЗАЩИТА ПРАВАТА НА НАЕМОДАТЕЛЯ ПРИ НЕПЛАЩАНЕ НА НАЕМА

Наемодателят има две възможности да защити своите права при неплащане на наема от страна на Наемателя.

1. Когато Наемодателят няма интерес да прекрати договора. Тогава той има право да претендира да се заплащат дължимите наеми заедно със законната лихва към тях до момента на плащането, както и съответните неустойки, ако това е предвидено в договора. Ако Наемателят не заплати доброволно тези суми, Наемодателят може да предяви иск пред съда.

2. Когато Наемодателят решава да прекрати договора. Законът предвижда специални правила, които изправната страна Наемодателят трябва да спази. Те са:
     * Изпращане на писмено предизвестие до Наемателя. В него се дава подходящ срок за изплащане. Предизвестието трябва да съдържа изрично предупреждение, че след изтичане на срока, договора ще бъде прекратен. За доказателство, че предизвестието е получено от Наемателя, в практиката се използва най-често писмо с обратна разписка или нотариална покана. Ако Наемателят не плати след изтичане на указания в предизвестието срок, договорът автоматично се прекратява.
    * Иск пред съда. Обикновено след прекратяване на договора Наемателят не напуска веднага и доброволно жилището. Въпреки това, Наемодателят няма право да изхвърли на улицата Наемателя, както погрешно се смята. Законът санкционира подобно поведение, квалифицирайки го като самоуправство. Необходимо е да се предяви иск пред съда за опразване на имота. В същото дело пред съда може да се поиска обезщетение за ползването на имота след прекратяване на наемния договор, както и заплащане на неплатените наеми и неустойки (ако е предвидено в договора).
   * Бързо производство. В практиката често се случва Наемателят да не плаща наема и да не освобождава имота с надеждата, че Наемодателят ще заведе дело срещу него. Всеизвестно е, че веднъж влязъл в съда, спорът продължава с години. Но ищецът-Наемодател може да избере делото му да се води не по обикновения исков ред, а по реда на бързото производство. Това трябва да се отрази в исковата молба. Необходимо е към исковата молба да се приложи само писмения договор за наем. Нотариалната заверка и вписването на договора дават допълнителна защита на Наемодателя. Без да води продължителни дела, той може да си извади изпълнителен лист по бързата процедура, ако Наемателят престане да плаща.

ВАЖНО – Бързото съдебно производство може да се приложи само по договори за наем, които са вписани!

САМОУПРАВСТВО

Много често Наемодателят решава, че след като Договорът за наем е изтекъл, може да разбие вратата, да смени бравата и да си върне жилището, защото той е неоспоримият собственик на имота.

Такова самоуправство крие доста рискове. Предполага се, че жилището е обзаведено и собственикът рискува да се окаже ответник по ново дело, по което Наемателят да предяви претенции за изчезване на вещи, пари и т.н. За това, ако собственикът реши да влезе по този начин в своя имот, трябва задължително да го направи в присъствие на свидетели, пред които да се изготви един констативен протокол с опис на вещите, които се намират в жилището.

По-добре е обаче собственикът да изчака съда да се произнесе с осъдително решение и Съдия-изпълнител да го въведе в жилището.

МОЖЕ ЛИ НАЕМОДАТЕЛЯТ ДА ЗАДЪРЖА ВЕЩИТЕ НА СВОЯ НАЕМАТЕЛ ПОРАДИ НЕПЛАТЕН НАЕМ?

Според Закона за задълженията и договорите (чл.228) Наемодателят се задължава да предостави на Наемателя една вещ за временно ползване (имот под наем), а Наемателят да му плати определена цена. Тези взаимоотношения трябва да са оформени в договор.

Наемателят се третира като неизправна страна, ако не изпълнява основното си задължение по договора да плаща наема. По закон санкционирането може да се осъществи преди всичко с лихвите, които дължи Наемателят върху неплатения наем от деня на забавянето (чл. 86 от ЗЗД), или с обезщетение по общия ред за претърпени загуби и пропуснати ползи, или с разваляне на договора за наем (чл. 87 от ЗЗД) и други допустими от Закона средства, но не и със залог върху вещите на Наемателя в наетия имот, нито пък с тяхното задържане.

При неплащане на наема Наемодателят може да развали договора за наем, като даде на Наемателя срок за плащане с писмено предупреждение, когато договорът е писмен.

ЗАЩИТА ПРАВАТА НА НАЕМАТЕЛЯ ПРИ ПРОДАЖБА НА НАЕТИЯ ИМОТ

За защита правата на Наемателя при едно бъдещо прехвърляне на недвижим имот, добре е наемният договор да се впише в Нотариата, за да остане в сила спрямо новия собственик (преобретател). Наемателят следва сам да прецени дали да се възползва от тази възможност, тъй като договорът е валиден и без да е вписан. Наемни договори за срок над една година могат да бъдат вписвани в Нотариата (чл. 112, буква „е“ от Закона за собствеността).

Законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Ако жилището се продава, сключеният договор за наем между Наемодателя и Наемателя ще бъде задължителен и за новия собственик на имота, само ако е вписан в Нотариата.

В случай, че Купувачът на имота поиска от собственика да прекрати договора, това може да стане с анекс, който трябва да бъде вписан. Всеки кандидат-Купувач може предварително да се запознае с информацията за тежести върху имота. Регистрите на Службата по вписванията са публични.

Ако договорът е вписан в Нотариата, задълженията на Наемодателя преминават върху новия собственик и той става задължителен за Купувача за целия срок, за който е сключен. (чл.237, ал.1 и 2 от ЗЗД).

Ако договорът не е вписан в Нотариата, но е сключен преди прехвърлянето на имота в писмена форма и има достоверна дата, тогава той е задължителен за Купувача до предвидения в него срок, но не за повече от една година от момента на прехвърляне на собствеността. Така се осигурява защита на интересите на Наемателя (чл. 237 от ЗЗД). Страни по договора вече ще бъдат новият собственик на имота и Наемателя.

Когато няма писмен документ с достоверна дата и Наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за Купувача като договор за наем без определен срок и новият собственик може да прекрати договора с едномесечно предизвестие.

Според чл.237, ал.3 от ЗЗД Наемодателят дължи обезщетение на Наемателя за вредите, които му е причинил, като предсрочно го е лишил от ползване на наетия (вече продаден) имот. Това се урежда чрез съда.

Разрешението би могло да бъде и друго, различно от законовата уредба, изложена по-горе, ако в договора за наем се съдържат други договорености между двете страни по този въпрос.