Полезно

Договорът за наем е двустранен и възмезден. Страните по наемния договор са Наемодател и Наемател. Те могат да бъдат физически или юридически лица.

С договор за наем собственик-Наемодател се задължава да предостави на Наемател свой имот за временно ползване, за което той плаща определена цена. Това споразумение важи само за страните, които са сключили договора.

За двете страни по договора възникват едновременно права и задължения, които точно и ясно се определят и конкретизират в договора в съответствие със Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228-239) и Закона за наемните отношения. Основен принцип при сключване на наемен договор е договорната свобода (чл. 9 от ЗЗД).

Важно е да се знае, че основните и необходими съставки на договора за наем са определянето на предмета на договора и възнаграждението, което ще се плаща за ползването на имота. Ако те не са уговорени, няма сключен договор.

Срокът не е необходимо условие за ключване на Договор за наем. Той се договаря между двете страни. Ако той не е изрично уговорен и фиксиран се счита, че договорът е безсрочен. Срокът се определя свободно от страните, но не може да бъде за повече от 10 години. Трябва да се знае, че всеки договор за наем със срок над една година по желание на страните може да бъде вписан в Нотариата (чл. 112, буква „е“ от Закона за собствеността). Това е предвидено с цел да се защити Наемателя при продажба на имота.

ОСНОВНИ ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМОДАТЕЛЯ:

• Да предостави на Наемателя имота единствено и само за временно ползване (чл. 228 от Закона за задълженията и договорите). Срокът да бъде точно и ясно вписан в договора;
• За ползването на имота Наемодателят трябва да получава от Наемателя ежемесечно (или периодично) определена сума. Наемът следва да се формира на пазарна основа, на базата на търсенето и предлагането и съобразно реалните потребителски качества на имота. Вписва се и срокът за плащане на наема. За получената сума Наемодателят е длъжен да издаде квитанция. В договора може да се отрази възможността за изменение на наема след определен срок и на каква база (инфлация по данни на Националния статистически институт, промяна на минималната работна заплата, изменение пазара на наемите, и др.). В договора се вписва и срокът за плащане на наема;
• Да предаде имота в състояние, отговарящо на ползването, за което е нает; Препоръчително е като неразделна част от договора да се състави приемно-предавателен протокол с опис на състоянието на имота, подписан и от двете страни. Така ще се предотврати евентуален бъдещ спор за състоянието, в което следва да бъде върнат имота след приключване на договора;
• При желание в договора може да се впише клауза, с която Наемателят да се задължи да не преотдава имота на други физически или юридически лица;
• Да осигури спокойно ползване на имота от Наемателя и да го защитава от вмешателство на трети лица. Например: Наемодателят решава да извърши основен ремонт на наетия имот, което ще попречи на Наемателя да го ползва. Или: съседи неоснователно пречат на Наемателя спокойно да ползва имота. В тази насока липсва законова уредба. За това е препоръчително в договора да се впишат специални клаузи;
• Наемодателят не отговаря за недостатъците, за които Наемателят е знаел или е могъл да узнае. Например: видим теч или видимо напукана стена, и др.;
• Наемодателят не е длъжен да приеме луксозни подобрения на имота, направени от Наемателя. Ако тези подобрения обаче са полезни и необходими, Наемодателят дължи разноските.

ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМАТЕЛЯ:

• Да иска привеждането на имота в състоянието, което е уговорено преди подписване на договора. Ако това не стане, да предяви иск към Наемодателя за корекция на уговорената наемна цена, за обезщетение или да развали договора;
• Да договори с Наемодателя отстраняване на съществуващи недостатъци на имота за сметка на дължимия наем за определен срок (смяна на подова настилка, освежаване чрез боядисване, и др.);
• Да ползва имота според предназначението му, да го поддържа, да отстранява повреди, които се дължат на обикновеното потребление (замърсяване на стени, течове на кранове, повреди в електро и ВиК инсталации, и др.).
• Да плаща в срок (точно фиксиран в договора) наема и разходите, свързани с ползването на имота, да заплаща консумативните разноски:вода, топло- и електроенергия, телефон, асансьор, чистачка, и др. Този вид разходи могат да бъдат включени в наема или да се плащат отделно. И в двата случая те се дължат от Наемателя, ако в договора страните изрично не са уговорили нещо друго;
• При необходимост Наемателят може да извърши промени на интериора на имота, при положение, че Наемодателят е съгласен;
• Да съобщава незабавно на Наемодателя за повреди и посегателства, извършени върху наетия имот;
• Да изпълнява наредбите за реда и управлението на етажната собственост, ако имотът е в етажна собственост. Тогава Наемателят е обвързан с разноските по ползването на общите части на сградата – стълбищно осветление, асансьор, ремонт на покрива, на общите врати, и др. Тези суми се събират от домсъвета и ако не се платят той може да се обърне към съда за издаване на изпълнителен лист. По искане на управата Наемателят може да бъде изваден от наетото помещение (чл. 235 от ЗЗД и чл. 15 от Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост);
• Да върне имота в състояние, в което му е предаден. Дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. До доказване на противното се предполага, че имотът е бил предаден на Наемодателя в добро съсътояние.

ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРНИТЕ ОТНОШЕНИЯ

При безсрочен договор всяка от страните може да поиска прекратяване на договорните отношения с предизвестие от един месец.

При срочен договор наемните отношения имат действие до изтичане на срока. Ако след срока използването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на Наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Ако продължението е без съгласие и явно Наемодателят се противопоставя, то Наемателят дължи обезщетение и изпълнение на задълженията, произтичащи от прекратяване на наемния договор.

Договорът може да бъде прекратен преждевременно от всяка от страните при неспазване клаузите му от другата страна. В договора може да се включи клауза за неустойка в случай на едностранно, преждевременно прекратяване на договора.

При прекратяване на договорните отношения Наемателят трябва да предаде имота на собственика, а не да го изостави. Ако постъпи така, той носи отговорността за повреди, които могат да настъпят от възможен безстопанствен период.

Изложените постановки са в съгласие с нашето законодателството. В договора за наем могат да се съдържат и договорености в различен смисъл от уредбата на закона.

Колкото и перфектен да е договорът за наем, има рискове във взаимните отношения между Наемател и Наемодател. Те са повече за Наемодателя. Той пуска в имота си Наемател и ако той е недобросъвестен, рискува дълго време да не може да си освободи имота, да не получава наемите за него, и т.н. За такива случаи има вече изход. През 1999 г. Законодателят въведе в гражданския процес института за бързото производство при разглеждане на някои видове дела. Между тях са посочени искове, произтичащи от неспазване на клаузите в договора за наем.

Важно! Бързото съдебно производство може да се приложи само по договори за наем, които са вписани.

Прочетете повече за прекратяване на договор за наем тук.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

• Не се изисква задължително писмена или нотариална форма на договора за наем. Той може да е и устен. За по-голяма сигурност и защитеност на страните, писмената форма е препоръчителна, тъй като тя има доказателствено значение. Още по-добре е договорът да бъде вписан в Агенцията по вписвания.
• Данъкът върху наетото жилище се плаща от Собственика (Наемодателя), а не от Наемателя.

КАКЪВ Е НАЙ-ДЪЛГИЯТ СРОК ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Съгласно чл. 229 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) срокът на наемните отношения не може да бъде по-дълъг от 10 години.

Независимо, че законодателството дава възможност за по-дълъг срок, не се препоръчва на този етап от нашето икономическо развитие дългогодишен договор. Ако все пак той е наложителен, то е добре и за Наемодателя и за Наемателя договорът да бъде нотариално заверен и вписан в книгите на Агенцията по вписвания. Това предпазва имота от продажба и запазва отношенията между Наемодателя и Наемателя.

Ако договорът се сключи за повече от 10 години и не се впише в Нотариата, той е валиден, но има сила за 10 години.