Полезно

Източник: Кантора Константинова

Какво се прави, когато наемателят не иска да си тръгне и не плаща наема

Имам  апартамент, който отдавам под наем. Последните наематели се оказаха изключително некоректни. Не плащат редовно наемната цена, не плащат консумативи за имота. Към момента имат неиздължени три наема. Договорът ни за наем изтече, а те не искат да освободят имота. Какво да правя?

Питащият в случая има два проблема: от една страна не може да изгони наемателите от собствения си имот, въпреки че договорът за наем вече е изтекъл, а от друга страна има вземане към наемателите си за неизплатени месечни наемни вноски, както и за консумативни разходи за имота.

Решение и на двата проблема има.

За да отстрани наемателите от имота си, наемодателят може да предяви иск пред съответния районен съд за опразване на наетото под наем помещение. За това производство е предвидена така наречената бърза процедура и в него не се разглеждат претенции за неизплатени наеми и консумативни разходи.

По делото следва да се установи имало ли е сключен  договор за наем за имота и дали действието на договора е прекратено. В случай, че въпреки, че договорът за наем е прекратен, а наемателят отказва доброволно да освободи имота, то съдът следва да постанови решение, по силата, на което да осъди наемателя да освободи имота. Наемодателят има интерес наемателят да освободи имота максимално бързо, ако не желае повече наемателят да ползва имота му, за да може да го управлява  или да се разпорежда с имота, както намери за добре.

Що се отнася до неплатените  наеми и консумативни разходи за имота, тях, наемодателят, разбира се, също може да претендира, но в отделно производство. Обедини ли исковете за освобождаване на имота и за заплащане на дължимите наеми и консумативни разходи за имота, делото ще се гледа по общия ред и наемодателят няма да може да се  възползва от бързия ред, предвиден за опразването на имота.

Важно е също така, да се има предвид, че след като договорът за наем бъде прекратен и ако наемателят отказва доброволно да напусне имота, той дължи обезщетение на наемодателя за времето, от датата на прекратяване на договора за наем до датата на която реално е предал ползването на имота на наемодателя, без значение дали това е станало доброволно или по принудителен ред.

Това обезщетение е равно на реалната наемна пазарна цена за имота, ако тя е по-висока от договорената наемна цена по вече прекратения договор за наем на недвижим имот. В случай обаче, че наемната цена по договора за наем  е била по-висока от пазарната наемна цена за имота, то независимо, че договорът за наем вече е прекратен, наемодателят може да търси обезщетение в размер на наемната цена по прекратения договор за наем за времето, през което наемателят е продължил да ползва имота   – от момента на прекратяването на договора за наем до реалното предаване на ползването  на имота.

Що се отнася до начислените консумативни разходи по отношение на имота, наемодателят може да търси тяхното заплащане от наемателя и без да ги е платил на съответните комунални дружества.